Kiracı ve Ev Sahipleri Arasındaki Uyuşmazlıklar

Adana Kiracı ve Ev Sahibi Uyuşmazlıkları Davalarına Bakan Avukat

Kiracı ve ev sahipleri uyuşmazlıklar başlıca konut kiralarında karşımıza çıkmaktadır. Bu bağlamda ev sahibinin mülkiyet hakkı, kiracıların ise kullanım hakkına ilişkin hakları korunmaktadır. Ev sahibi yasal düzenlelerdeki koşullar oluşmadan kiracısını çıkarakamamakta iken, kiracı da kira ödeme ve kiraladığı taşınmazı özenle kullanmakla yükümlüdür.

Aşağıdaki açıklamalarımız ağırlıklı olarak konut kiralarına ilişkindir. Arsa, açık alan, mevsimlik kullanım ve diğer özel kira ilişkilerinde farklı kurallar uygulanabilir.

A. Ev Sahiplerinin En Çok Sorduğu Sorular

1. Kiracımı nasıl tahliye edebilirim?

Kiracının tahliyesi için öncelikle kanunda kabul edilen bir sebebin bulunması gerekir. “Ev benim, artık kiraya vermek istemiyorum” düşüncesi, devam eden bir konut kirasını sona erdirmek için yeterli değildir.

Somut olayın koşullarına göre başvurulabilecek başlıca tahliye yolları şunlardır:

Kira borcunun ödenmemesi:

Usulüne uygun ödeme ihtarına rağmen borcun ödenmemesi üzerine temerrüt nedeniyle tahliye istenebilir. Koşulları varsa tahliye talepli icra takibi de yapılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye:

Ev sahibinin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konutu kullanma zorunluluğu bulunabilir. İhtiyacın gerçekliğini gösteren olguların ortaya konulması gerekir.

Yeni malikin ihtiyacı:

Evi satın alan kişinin konuta ihtiyacı varsa özel bildirim ve dava koşulları uygulanır.

Yazılı tahliye taahhüdü:

Kiralananın tesliminden sonra verilmiş, geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılabilir.

İki haklı ihtar:

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kanunda belirtilen dönem içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunması, ayrı bir tahliye yolu oluşturabilir.

Yeniden inşa veya esaslı imar:

Yapılacak işler sırasında konutun kullanılması mümkün değilse kanundaki koşullarla tahliye istenebilir.

Uzama süresinin dolması:

Kanunda düzenlenen uzun süreli uzama ve fesih koşulları gerçekleştiğinde sebep göstermeden sona erdirme hakkı doğabilir.

Hangi yolun seçileceği; sözleşmeye, ödeme kayıtlarına, bildirimlere ve tahliye sebebini destekleyen belgelere göre belirlenir. Sadece en hızlı görünen yola başvurmak yerine, koşulları gerçekten oluşmuş olan yolun seçilmesi önemlidir.

2. Kiracım kira ödemiyor, ne yapmalıyım?

Önce ödenmeyen aylar, her aya ait kira tutarı, ödeme günleri ve yapılmış kısmi ödemeler belirlenmelidir. Kira sözleşmesi ile banka kayıtlarının birlikte incelenmesi, borcun doğru hesaplanmasını sağlar.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı bildirimle en az otuz gün ödeme süresi verilmelidir. Bu süre, bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen gün işlemeye başlar. Bildirimde, borcun verilen sürede ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği de açıkça belirtilmelidir.
Bunun yanında, kira alacağının tahsili ve koşulları oluştuğunda tahliye için icra yoluna başvurulabilir. İcra yolundaki ödeme emri, itiraz ve tahliye aşamaları kendi kurallarına tabidir. Sadece para alacağı için başlatılan bir takip ile tahliye talepli takip aynı sonucu doğurmaz.

Kiracının ödeme yapıp yapmadığı, ödemenin ne zaman gerçekleştiği ve hangi borca ilişkin olduğu sonraki işlemleri etkiler. Bu nedenle banka açıklamaları, dekontlar ve tebligat belgeleri saklanmalıdır. Kiracıya baskı yapmak amacıyla suyu veya elektriği kestirmek, kilidi değiştirmek ya da eşyaları dışarı çıkarmak hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.

3. Kiracıyı evin sözleşme süresi dolunca çıkarabilir miyim?

Hayır. Konut kiralarında sözleşme süresinin bitmesi, ev sahibine kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Belirli süreli sözleşmenin bitimi ile ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirebilmesi farklı konulardır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini düzenler. Dolayısıyla sözleşmeye “süre sonunda kiracı mutlaka çıkar” yazılması, kanundaki korumayı ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü veya kira borcu gibi ayrı bir hukuki sebep varsa bu sebebin koşulları değerlendirilebilir.

Ayrıca kanunda, on yıllık uzama süresinden sonra kullanılabilecek özel bir sona erdirme hakkı vardır. Kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada sözleşmenin ilk süresi ile uzama yılları ayrı hesaplanır. Bu nedenle “kiracı on yıldır oturuyor” bilgisi üzerinden doğrudan tahliye sonucuna varılmamalıdır.

4. Tahliye taahhütnamesi geçerli mi?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının konutu belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Ancak üzerinde imza bulunması, belgenin her durumda geçerli ve doğrudan uygulanabilir olduğu anlamına gelmez.

Geçerlilik değerlendirmesinde özellikle şu noktalar incelenir:

•    Taahhüdün yazılı olması,
•    Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi,
•    Belirli bir boşaltma tarihi içermesi,
•    Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması,
•    İmza, temsil yetkisi ve irade sakatlığı bakımından bir uyuşmazlık bulunup bulunmaması.

Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında, konut henüz teslim edilmeden alınan taahhütler geçerlilik sorunu doğurabilir. Noterde düzenlenmiş olması zorunlu değildir; ancak belgenin düzenlenme biçimi, imza ve tarih uyuşmazlıklarında ispat bakımından önem taşır.

Başvuru süresi:

Taahhüt tarihini izleyen 1 ay. Burada esas alınan, belgenin imzalandığı gün değil, taahhütnamede konutun boşaltılması için kararlaştırılan tarihtir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca bu tarihe bağlı olarak icra veya dava yoluna başvurulur; dava öncesi arabuluculuğun süreye etkisi de ayrıca hesaplanır.
Boş kâğıda imza atıldığı veya tarihlerin sonradan doldurulduğu yönündeki uyuşmazlıklarda sonuç, belgenin içeriğine ve ispat durumuna göre değişir. Bu nedenle “boş imzalandıysa kesin geçersizdir” ya da “imza varsa mutlaka tahliye olur” şeklindeki kesin yorumlar yanıltıcıdır.

5. Evimi satmak istiyorum, kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Evin satışa çıkarılması veya satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu nedenle ev sahibi, yalnızca satış yapmak istediğini söyleyerek kiracıdan konutu boşaltmasını isteyemez. Kiracının kabulüyle tahliye konusunda anlaşma yapılabilir; ancak anlaşmanın tarihi, anahtar teslimi ve varsa karşılıklı ödemeler açıkça düzenlenmelidir.

Öte yandan kiracı, satış için gerekli olduğu ölçüde konutun alıcılara gösterilmesine izin vermekle yükümlüdür. Ev sahibi de ziyaretleri uygun süre önce bildirmeli ve kiracının yararlarını gözetmelidir. Bu yükümlülük, haber vermeden eve girme veya sınırsız ziyaret dayatma hakkı sağlamaz.

Evi satın alan kişinin konuta ihtiyacı varsa yeni malike tanınan özel tahliye yolu gündeme gelebilir. Satışın gerçekleşmesi ile ihtiyaç nedeniyle tahliye koşullarının oluşması ayrı değerlendirilir.

6. Kiracım evi tahliye etmiyor, ne kadar sürede çıkarabilirim?

Her dosya için geçerli, kesin bir tahliye süresi yoktur. Süreyi; tahliye sebebi, başvuru yolu, tebligat işlemleri, kiracının itirazları, deliller, mahkemenin iş yükü ve kanun yolu aşamaları etkiler.

Tahliye taahhüdüne dayalı bir takip ile ihtiyacın ispatını gerektiren dava aynı şekilde ilerlemez. Ayrıca karar alınması ile kararın icra yoluyla uygulanması farklı aşamalardır. Kanuni bekleme ve başvuru süreleri de davanın ne kadar sürede sonuçlanacağını göstermez.

Gerçekçi bir değerlendirme için önce sözleşme ve mevcut belgeler incelenmeli, ardından izlenecek yol belirlenmelidir. “Kesin olarak birkaç haftada çıkar” veya “her tahliye davası aynı sürede biter” şeklindeki vaatlere güvenilmemelidir.

Kiracı gönüllü olarak çıkmıyorsa tahliye, hukuki süreç ve gerektiğinde icra organları aracılığıyla gerçekleştirilir. Ev sahibinin kendi imkânlarıyla zor kullanması hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

B. Kiracıların En Çok Sorduğu Sorular

1. Ev sahibim beni evden çıkarabilir mi?

Ev sahibi, ancak kanundaki sona erdirme veya tahliye koşulları oluşmuşsa hukuki yollara başvurabilir. Düzenli kira ödemek önemli bir koruma sağlar; ancak ihtiyaç veya geçerli tahliye taahhüdü gibi başka sebeplerin ileri sürülmesini engellemez.

Buna karşılık ev sahibinin daha yüksek bedelle yeniden kiralama isteği, başka bir tahliye sebebi bulunmadan kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Sözleşmenin sona erdiği veya evin satıldığı yönündeki açıklamalar da kendi başına tahliye zorunluluğu oluşturmaz.

Kiracının ihtarname, arabuluculuk daveti, ödeme emri veya dava dilekçesini görmezden gelmemesi gerekir. Özellikle icra işlemlerinde başvuru ve itiraz sürelerinin kaçırılması önemli sonuçlar doğurabilir. Belgenin tebliğ tarihi kaydedilmeli ve hukuki niteliğine göre işlem yapılmalıdır.

2. Ev sahibim kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Ev sahibinin talep ettiği tutar, sırf talep edildiği için geçerli kira bedeline dönüşmez. Konut kiralarında yenilenen dönem artışları Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine tabidir.

Genel kural olarak tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha düşük bir artış kararlaştırılmışsa, bu düzenlemenin de dikkate alınması gerekir. TÜFE sınırı, her sözleşmede mutlaka bu oranda artış yapılacağı anlamına gelmez.
Kanunda belirtilen beş yıllık dönem koşulları oluştuğunda ise kira bedelinin mahkemece belirlenmesinde emsal kiralar, konutun durumu, TÜFE değişimi ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Bu durum ev sahibine tek taraflı olarak istediği bedeli belirleme yetkisi vermez.

Uygulanacak oran, ilgili yenileme dönemi bakımından değerlendirilmelidir. İnternetteki eski tarihli artış oranları veya geçmiş dönemlere ait geçici düzenlemeler güncel döneme doğrudan uygulanmamalıdır.

3. Ev sahibim sürekli zam yapmak istiyor, ne yapabilirim?

Öncelikle sözleşmenin yenileme tarihi, mevcut kira bedeli ve artış maddesi kontrol edilmelidir. Ev sahibi, kira dönemi içinde sırf piyasa kiraları yükseldiği için her istediğinde yeni bir bedel dayatamaz.

Kiracı, hukuken ödemesi gereken kira bedelini zamanında ve ispatlanabilir şekilde ödemeye devam etmelidir. Zam konusunda anlaşmazlık yaşanması, kira ödemelerini tamamen durdurmayı haklı kılmaz. Ödemelerde ilgili ayın belirtilmesi ve dekontların saklanması yararlıdır.

Ev sahibinin talepleri yazılı olarak saklanmalı; taraflar anlaşamazsa arabuluculuk ve koşullarına göre kira bedelinin tespiti veya uyarlama yolları değerlendirilmelidir. Uyarlama, olağan kira artışından farklı koşullara bağlı bir hukuki yoldur.

Zam talepleri tehdit, hakaret veya konuta izinsiz girme gibi davranışlarla birlikte gerçekleşiyorsa, bu eylemler kira bedeli tartışmasından ayrı olarak hukuki ve cezai yönden ele alınabilir.

4. Ev sahibim evi satarsa ne olur?

Evin satılması hâlinde mevcut kira sözleşmesi devam eder ve yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Kiracının sadece satış nedeniyle yeni sözleşme imzalaması veya evi hemen boşaltması gerekmez.

Yeni malik, konutu kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanma ihtiyacı varsa Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki koşullarla tahliye isteyebilir. Bu yolun edinme tarihine bağlı yazılı bildirim ve dava koşulları vardır. Ayrıca sözleşme döneminin sonuna bağlı alternatif yol da kanunda düzenlenmiştir.

Kiracı açısından önemli olan, “ev satıldı, hemen çıkmalısın” açıklaması ile hukuken geçerli bir tahliye talebini ayırmaktır. Kira ödemelerinin kime yapılacağı da mülkiyet değişikliği ve ödeme bilgilerinin doğrulanmasıyla belirlenmelidir. Çelişkili ödeme talepleri varsa kira borcunun gecikmesine yol açmadan hukuki çözüm aranmalıdır.

5. Depozitomu geri alamıyorum, ne yapmalıyım?

Depozito, kira ilişkisinden doğabilecek borçlara karşı verilen güvencedir. Ev sahibinin kira sona erdiğinde hiçbir gerekçe göstermeden depozitoyu elinde tutabileceği bir ödeme değildir.

İade değerlendirmesinde özellikle kira ve yan gider borçları, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar ve anahtar teslimi incelenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesine göre olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir. Bu nedenle sıradan kullanım izleri ile kiracının verdiği zarar birbirinden ayrılmalıdır.

Kiracının şu belgeleri saklaması önemlidir:

•    Depozito ödemesini gösteren dekont veya makbuz,
•    Kira sözleşmesi,
•    Konutun teslim alındığı ve geri verildiği durumunu gösteren fotoğraflar,
•    Tahliye ve anahtar teslim tutanağı,
•    Son ödemeler ve taraflar arasındaki yazışmalar.

İade gerçekleşmezse talep yazılı olarak iletilebilir. Sonraki aşamada, uyuşmazlığın niteliğine göre icra takibi veya dava yolu değerlendirilebilir. Dava açılacaksa kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuk dikkate alınır. Güvence bankada tutuluyorsa Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesindeki özel iade usulü uygulanır.

Kiracı, açık bir anlaşma veya hukuken geçerli mahsup dayanağı olmadan “depozito son kiraya sayılsın” düşüncesiyle kira ödemesini bırakmamalıdır. Depozitonun varlığı, son döneme ait kira borcunu kendiliğinden sona erdirmez.

6. Ev sahibi haber vermeden eve girebilir mi?

Hayır. Ev sahibi olmak, kiracının kullandığı konuta istediği zaman girme hakkı vermez. Kiracı konutu kullanma hakkına sahiptir; ev sahibinde yedek anahtar bulunması da genel bir giriş yetkisi oluşturmaz.

Bakım, onarım, satış veya sonraki kiralama için konutun görülmesi gerekebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca bu ziyaretler uygun süre önce bildirilmeli, zorunlu olan kapsamla sınırlı tutulmalı ve kiracının yararları gözetilmelidir. Kiracının da gerekli inceleme ve gösterimlere makul bir düzen içinde izin verme yükümlülüğü vardır.

İzinsiz giriş, olayın koşullarına göre konut dokunulmazlığının ihlali başta olmak üzere hukuki ve cezai sonuçlar doğurabilir. Can veya mal güvenliğine yönelik acil tehlikeler ise kendi özel koşulları içinde değerlendirilir; böyle bir durum genel ve sürekli giriş yetkisi sağlamaz.
İzinsiz giriş veya tehdit söz konusuysa yazışmalar, kamera kayıtları ve diğer hukuka uygun deliller korunmalıdır. Devam eden bir güvenlik tehlikesinde kolluk birimlerinden yardım istenebilir.

C. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk ve Dava Süreci

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulması gerekir. Tahliye, kira bedeli ve depozito iadesi talepleri bakımından bu ön aşama önem taşır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise kanundaki istisna kapsamındadır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlığın türüne göre dava veya ilgili icra işlemleri yürütülür. Kira ilişkisinden doğan davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür; icra yoluna özgü başvurularda görevli merci ayrıca belirlenir.

Özellikle tahliye taleplerinde dava ve bildirim süreleri birbirinden farklıdır. Arabuluculuk başvurusunun sürelere etkisi de hesaba katılmalıdır. Bu nedenle sözleşme, ihtarname, ödeme emri veya tahliye taahhüdü incelenmeden yalnızca genel bilgilere dayanarak işlem yapılması risklidir.

Sonuç: Kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıklarında çözüm, taraflardan birinin talebini daha yüksek sesle dile getirmesiyle değil, kanuni koşulların ve belgelerin doğru değerlendirilmesiyle bulunur. Ev sahipleri tahliye sebebini ve başvuru yolunu doğru belirlemeli; kiracılar ise ödeme yükümlülüklerini sürdürürken kendilerine ulaşan hukuki bildirimleri zamanında değerlendirmelidir.

Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, tebligat belgeleri ve teslim tutanaklarının birlikte incelenmesi, somut olay için izlenecek yolu belirler. Erken alınan hukuki destek, hatalı işlem yapılmasını ve uyuşmazlığın gereksiz yere uzamasını önleyebilir.

Yüzyüze, Online ve telekonferans yöntemi ile de hizmet verdiğimiz Adana'da bulunan avukatlık ve arabuluculuk ofisimizde gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, mülkiyet sorunları, kira hukuku, tapu, arsa, arazi, konut, işyeri, arsa sahibi müteahhit, tapu iptali tescil, tazminat vs. uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreçlerini yürüten ve davalara bakan arabulucu ve avukat olarak detaylı bilgi almak isterseniz bizlere ulaşmanız halinde size daha somut bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Adana Avukat Arabulucu Bilirkişi Ebru Civelek Çetin

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her uyuşmazlık, kendi sözleşmesi, belgeleri ve tarihleri üzerinden değerlendirilmelidir.