Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasındaki belirli payları devretmeyi, yüklenicinin (müteahhidin) ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümlerden oluşan bir yapı inşa etmeyi taahhüt ettiği karma nitelikli bir sözleşmedir. İnşaatın gecikmesi, müteahhidin işi bırakması veya projeye aykırı imalat yapılması gibi durumlarda tarafların en çok araştırdığı konu sözleşmenin nasıl feshedileceğidir.
Bu sözleşmeler taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden ve resmi geçerlilik şartına bağlı olduğundan, feshinde genel sözleşmelerden oldukça farklı ve sıkı usul kuralları uygulanır.
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tek Taraflı İradeyle Feshedilebilir mi?
Uygulamada en sık yapılan hata, taraflardan birinin notere giderek tek taraflı bir ihtarname ile "sözleşmeyi feshettiğini" bildirmesidir. Hukuki kural son derece nettir: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tek taraflı bir irade beyanı veya ihtarname ile feshedilemez. Sözleşmenin resmi şekle bağlı olması ve mülkiyet devri taahhüdü içermesi sebebiyle, noterden gönderilen tek taraflı bir fesih ihtarı hukuki bağı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin hukuken geçerli şekilde sonlandırılabilmesi için yalnızca iki yasal yöntem bulunmaktadır.
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Fesih Yöntemleri
A. Tarafların Karşılıklı Anlaşmasıyla Fesih (İkale)
Eğer müteahhit ve arsa sahibi inşaatın devam etmeyeceği ve sözleşmenin tasfiye edileceği konusunda hemfikirse, sözleşme anlaşma yoluyla feshedilebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli usul kuralı, şekil paralelliği ilkesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapıldığından, bu sözleşmeyi sonlandıran fesih protokolünün de mutlaka noterde resmi düzenleme şeklinde akdedilmesi gerekir. Adi yazılı şekilde yapılacak bir fesih anlaşması, ileride özellikle tapu devirleri ve taşınmaz mülkiyeti açısından ciddi hukuki çekişmelere yol açabilir.
Fesih protokolünde; o güne kadar yapılan imalatların bedeli, arsa sahibine veya müteahhide yapılan ödemeler, teminat mektuplarının durumu ve eğer verilmişse avans tapuların iadesi gibi tüm tasfiye koşulları açıkça hükme bağlanmalıdır.
B. Mahkeme Kararıyla Fesih (Dava Yolu)
Taraflardan biri sözleşmeyi devam ettirmek isterken diğeri feshetmek istiyorsa veya tasfiye şartlarında uzlaşılamıyorsa, fesih ancak mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir.
Fesih davasında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Mahkeme, fesih talep eden tarafın bu talebinde haklı olup olmadığını inceler. Müteahhidin temerrüde düşüp düşmediği, gecikmenin haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığı ve inşaatın mevcut durumu teknik bilirkişi heyetleri aracılığıyla tespit edilir.
3. Hangi Durumlarda Sözleşmenin Feshi İstenebilir?
Arsa sahibinin veya somut olayın özelliklerine göre müteahhidin fesih talep edebilmesi için haklı sebeplerin varlığı aranır:
A. İşe Hiç Başlanmaması veya Haksız Gecikme:
Sözleşmede kararlaştırılan süre geçmiş olmasına rağmen müteahhidin inşaata hiç başlamaması, ruhsat almaması veya işi terk etmesi.
B. Teslim Vadesinden Önce İşin Yetişmeyeceğinin Açık Olması
Teslim süresi henüz dolmamış olsa dahi, müteahhidin işi aşırı derecede geciktirmesi sebebiyle tüm teknik verilere göre işi kararlaştırılan tarihte bitiremeyeceğinin kesin olarak anlaşılması.
C. Sözleşmeye ve Projeye Aykırı İmalat:
İnşaatın ruhsata, imar mevzuatına veya mimari projeye ağır aykırılıklar içerecek şekilde yapılması ve bu aykırılıkların verilen süreye rağmen giderilmemesi.
D. İnşaatın İmkânsızlaşması:
Hukuki veya fiili nedenlerle (örneğin imar planı iptalleri gibi müteahhidin kusurundan bağımsız ancak ifayı imkânsız kılan durumlar) inşaatın tamamlanamayacak olması.
4. Feshin Türleri: Geriye Etkili Fesih mi, İleriye Etkili Fesih mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde en kritik ayrım, feshin ileriye mi yoksa geriye mi etkili sonuç doğuracağıdır. Mahkeme, inşaatın feshin talep edildiği tarihteki fiziki tamamlanma seviyesine göre bu kararı verir.
A. Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme)
İnşaatın tamamlanma oranı düşük seviyede ise (yerleşik uygulamada kural olarak %90 seviyesinin altındaysa), sözleşme geriye etkili olarak feshedilir. Sözleşme hiç yapılmamış sayılır. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alır. Arsa sahibi, inşaatın yapılması için müteahhide önceden devrettiği arsa payı veya bağımsız bölüm tapularını iptal ettirerek kendi adına tescil ettirir. Müteahhide inşaattaki fiziki durumu karşılayan herhangi bir bağımsız bölüm verilmez, müteahhit yalnızca arsaya kazandırdığı yasal ve ekonomik imalatın bedelini nakit olarak talep edebilir. Geriye etkili fesih yolunu seçen arsa sahibi, kâr mahrumiyeti veya gecikme tazminatı gibi müspet zararlarını isteyemez; sadece sözleşmenin geçersiz kalmasından doğan menfi zararlarını talep edebilir.
B. İleriye Etkili Fesih
İnşaat büyük oranda bitirilmiş ve hakkaniyet gereği sözleşmeden geriye etkili dönmek arsa sahibinin haksız zenginleşmesine yol açacaksa (yerleşik uygulamada kural olarak %90 ve üzeri tamamlanma seviyesinde), mahkeme sözleşmeyi ileriye etkili fesheder. Sözleşme yapıldığı tarihten fesih anına kadar geçerli sayılır, tasfiye fesih anından itibaren ileriye doğru yapılır. Müteahhit, inşaatı getirdiği fiziki tamamlanma oranına karşılık gelen oranda bağımsız bölüm veya arsa payı mülkiyetine hak kazanır. Arsa sahibi ise eksik kalan işlerin tamamlanma bedelini, ayıplı imalatların karşılığını ve sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme tazminatını müteahhitten talep edebilir veya müteahhidin hak ettiği paydan mahsup ettirebilir.
5. Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
İnşaat devam ederken müteahhitler, finansman sağlamak amacıyla kendilerine düşecek bağımsız bölümleri topraktan veya kat irtifakı üzerinden üçüncü kişilere satabilmektedir.
A. Yolsuz Tescil Riski:
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde, müteahhidin arsadaki hak sahipliği temelini kaybeder ve adına olan tescil yolsuz tescile dönüşür.
B. İyiniyet İddiasının Geçersizliği:
Müteahhitten arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarını ve hak kazanımın inşaatın tamamlanmasına bağlı olduğunu bilebilecek durumda oldukları kabul edilir. Bu nedenle üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamaz.
C. Tapu İptali ve Alacak Davası:
Arsa sahibi bu tapuların da iptali ile kendi adına tescilini talep edebilir. Mağdur olan üçüncü kişiler ise ödedikleri bedelin iadesi için yalnızca müteahhide karşı alacak davası açabilir.
6. Fesih Sürecinde İzlenmesi Gereken Temel Adımlar
A. Delil Tespiti Yaptırılması:
Dava açmadan veya fesih sürecine girmeden önce, sulh hukuk mahkemesi aracılığıyla inşaatın fiili seviyesinin, yapılan eksik ve ayıplı imalatların resmi olarak tespit ettirilmesi hak kayıplarını önler.
B. Noterden İhtarname Keşide Edilmesi:
Müteahhide uygun bir tamamlama süresi tanıyarak eksikliklerin giderilmesini, aksi hâlde sözleşmenin feshi için yasal yollara başvurulacağını bildiren resmi bir ihtarname gönderilmelidir.
C. Fesih Türünün ve Taleplerin Belirlenmesi:
İnşaatın fiziki tamamlanma oranına göre ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih talep edileceği, tazminat ve tapu iptal taleplerinin kapsamı bakımından titizlikle analiz edilmelidir.
D. İhtiyati Tedbir Talepli Fesih Davasının Açılması:
Müteahhidin veya üçüncü kişilerin taşınmazları devretmesini engellemek amacıyla açılacak fesih davasında, taşınmazların tapu kaydına derhal ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi; fiziki seviye tespiti, tapu iptal-tescil riskleri ve tazminat dengeleri nedeniyle teknik ve çok yönlü bir yargılama süreci gerektirir.
Online ve telekonferans yöntemi ile de hizmet verdiğimiz Adana'da bulunan avukatlık ve arabuluculuk ofisimizde gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, tapu, arsa, arazi, konut, işyeri, arsa sahibi müteahhit, tapu iptali tescil, tazminat, kira vs. davaları uzmanı avukatlar olarak bu yöne ilişkin davalarda detaylı bilgi almak isterseniz bizlere ulaşmanız halinde size daha somut bir şekilde yardımcı olabiliriz.
Adana Avukat Arabulucu Bilirkişi Ebru Civelek Çetin