İmar Uygulamaları ve İhya Davaları: Parselasyon, Tapu Kaydı ve Mülkiyetin Korunması Davalarına Bakan Avukat Adana

İmar uygulaması sonucunda taşınmazın sınırları, yüzölçümü, parsel numarası ve mülkiyet yapısı değişebilir. Bu değişikliklere karşı başvurulacak hukuki yol, belediyenin veya diğer yetkili idarenin işlemi ile tapu sicilindeki uyuşmazlığın birbirinden ayrılmasını gerektirir.

“İhya davası” ifadesi ise farklı hukuki durumlar için kullanılmaktadır. İmar uygulamasının iptalinden sonra eski kadastral parselin ihyası ile bir arazinin emek ve masrafla tarıma elverişli hâle getirilmesine dayanan imar ve ihya, aynı dava değildir.

Bu yazıda imar uygulamalarından doğan başlıca uyuşmazlıklar ve ihya kavramının farklı anlamları maddeler hâlinde açıklanmaktadır.

1. İmar uygulaması nedir?

• İmar uygulaması, imar planındaki kararların arazi ve parsel düzenine yansıtılmasını sağlayan işlemleri kapsar.

• 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanan arazi ve arsa düzenlemesinde, taşınmazlar birleştirilerek imar planına uygun yeni ada ve parsellere ayrılabilir.

• Düzenleme sonucunda hak sahiplerine müstakil veya hisseli imar parselleri tahsis edilebilir ve tapuda resen tescil yapılabilir.

• Kanuni koşullar bulunduğunda maliklerin muvafakati aranmadan işlem yapılabilmesi, uygulamanın yargısal denetim dışında kaldığı anlamına gelmez.

2. İmar planı ile parselasyon planı arasındaki fark nedir?

• İmar planı, alanın kullanım kararlarını, yapılaşma koşullarını ve ulaşım sistemini belirler.

• Parselasyon planı, bu kararların taşınmazlara uygulanmasını; yeni parsellerin oluşturulmasını ve hak sahiplerine dağıtılmasını sağlar.

• Taşınmazın park alanına ayrılması ile düzenleme sonucunda başka bir konumdan parsel verilmesi farklı işlemlerden kaynaklanabilir.

• Bu nedenle dava hazırlığında yalnız güncel tapu kaydına bakılması yeterli değildir. Dayanak imar planı, parselasyon planı, onay kararı ve dağıtım belgeleri birlikte incelenmelidir.

3. İmar uygulamasına hangi nedenlerle itiraz edilebilir?

Her dosyanın özellikleri farklı olmakla birlikte, hukuka uygunluk incelemesinde şu başlıklar önem taşır:

• İşlemin yetkili makam tarafından ve usulüne uygun biçimde tesis edilip edilmediği.

• Düzenleme sınırının teknik ve hukuki gerekçelerinin bulunup bulunmadığı.

• Parselasyonun dayanak imar planına uygunluğu.

• Düzenleme ortaklık payı hesabında doğru verilerin kullanılıp kullanılmadığı.

• Önceki terk ve kesintilerin uygulamada nasıl dikkate alındığı.

• Tahsis edilen parselin konumu, niteliği ve dağıtım esaslarına uygunluğu.

• Hisselendirme işleminin dayanağı ve mevcut yapıların uygulamadaki durumu.

• Askı, ilan ve bildirim işlemlerinin hukuki sonuçları.

Taşınmazın yüzölçümünün azalması, tek başına hukuka aykırılık sonucu doğurmaz. Azalmanın hangi işlemden kaynaklandığı ve kanuni koşullara uygunluğu belirlenmelidir.

4. Düzenleme ortaklık payı nedir?

• Düzenleme ortaklık payı, arazi ve arsa düzenlemesi sırasında kanunda belirtilen umumi ve kamu hizmet alanları için yapılan kesintidir.

• Kesintinin hukuka uygunluğu; oranının yanında hesaplama yöntemi, kullanım amacı ve önceki uygulamalar dikkate alınarak değerlendirilir.

• Bir taşınmazdan geçmişte kesinti yapılmış olması, sonraki bütün işlemler hakkında aynı sonuca varılmasını sağlamaz. İlave veya tamamlayıcı kesintiye ilişkin kanuni koşullar ayrıca incelenir.

• Uygulama tarihindeki mevzuat önemlidir. Eski bir işlemin hukuka uygunluğu, yalnız bugünkü düzenlemeye bakılarak belirlenemez.

5. Maliklere mutlaka eski yerlerinden parsel verilmesi gerekir mi?

• İmar Kanunu’nun 18. maddesi, düzenleme sonucunda verilecek parsellerin öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden tahsis edilmesini öngörür.

• Bunun mümkün olmadığı durumda en yakınındaki eşdeğer alandan tahsis esası uygulanır.

• Tahsisin değerlendirilmesinde konumun yanında imar hakkı, kullanım kararı, ulaşım bağlantıları ve parselin yapılaşmaya elverişliliği önem taşıyabilir.

• Eski ve yeni parsellerin karşılaştırılması, harita ve plan belgeleri üzerinden teknik inceleme gerektirir.

6. İmar uygulamasının iptali davası hangi mahkemede açılır?

• Parselasyon gibi idari işlemlerin iptali istemi, kural olarak idari yargıda ileri sürülür.

• Tapu iptali ve tescil, mülkiyet uyuşmazlığı veya kadastral parselin ihyası talepleri ise hukuki niteliklerine göre adli yargının görev alanında bulunabilir.

• İdari işlemin iptali ile tapu kaydının düzeltilmesi aynı talep değildir. Birden fazla hukuki sürecin birbirini izlemesi gerekebilir.

• Görevli ve yetkili mahkeme; dava konusu işlem, talebin niteliği, taşınmazın yeri ve mevcut yargılama aşaması birlikte değerlendirilerek belirlenir.

7. Kadastral parselin ihyası davası nedir?

• Kadastral parselin ihyası, imar uygulaması nedeniyle değişen tapu ve parsel düzeninin uygulama öncesindeki hukuki duruma döndürülmesine ilişkin talepleri ifade eder.

• Özellikle dayanak imar uygulamasının iptal edilmesinden sonra tapu sicilinde ortaya çıkan durumun giderilmesi gündeme gelebilir.

• İncelemede kök parselin sınırları, uygulama sonucunda oluşan imar parselleri ve bu parsellerdeki güncel hak sahipleri belirlenir.

• Talebin kapsamına göre tapu iptali ve tescil ile kadastral parselin ihyası birlikte değerlendirilebilir.

8. İmar uygulaması iptal edilince eski tapu kendiliğinden geri gelir mi?

• İptal kararı, tapu sicilindeki bütün kayıtların kendiliğinden değiştiği şeklinde değerlendirilmemelidir. Kararın yerine getirilmesi için gerekli idari ve tapusal işlemler belirlenmelidir.

• İmar Kanunu’nun 18. maddesinde, hukuki veya fiilî imkânsızlık nedeniyle kök parsellere dönülemeyen durumlara ilişkin özel bir düzenleme bulunmaktadır.

• Bu kapsamda, kanuni koşullarına göre tescilli imar parselleri üzerinden yeni uygulama, hak sahibinin muvafakatiyle yer tahsisi veya bedel ödenmesi gündeme gelebilir.

• Mevcut yapılar, sonraki uygulamalar, devirler ve üçüncü kişilerin hakları, kararın nasıl uygulanacağını etkileyebilir.

9. Tarımsal imar ve ihya nedir?

• 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesindeki imar ve ihya, emek ve masraf sarf edilerek bir arazinin tarıma elverişli hâle getirilmesini ifade eder.

• Bu düzenleme, orman sayılmayan, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziler bakımından kanuni koşullarla uygulanır.

• Kanun’un 14. maddesindeki zilyetlik ve diğer kazanma koşullarının da bulunması gerekir.

• İl, ilçe ve kasabaların imar planı kapsamındaki taşınmazlarda 17. madde hükmü uygulanmaz.

• Dolayısıyla tarımsal imar ve ihya, belediyeden imar hakkı alınması veya yapı ruhsatı edinilmesi anlamına gelmez.

10. Araziyi kullanmak veya vergi ödemek tapu kazandırır mı?

• Kullanım, vergi kaydı veya tarımsal faaliyet, mülkiyet kazanımının bütün koşullarını karşılamaz.

• Taşınmazın özel mülkiyete elverişliliği, hukuki statüsü, zilyetliğin niteliği ve ilgili kanundaki diğer koşullar birlikte incelenir.

• Hazine adına kayıtlı bir taşınmazın uzun süre kullanılması da doğrudan tapu kazanılacağı sonucunu doğurmaz.

• Orman, mera, kıyı ve kamu hizmetine ayrılmış alanlar yönünden özel mevzuat ve kazanma engelleri ayrıca değerlendirilir.

11. Bu davalarda hangi belgeler önemlidir?

Uyuşmazlığın türüne göre şu belgeler incelemeye alınabilir:

• Güncel ve geçmişe dönük tapu kayıtları ile tescil dayanakları.

• Kadastral paftalar, çaplar ve teknik krokiler.

• İmar planları ve plan notları.

• Parselasyon planı ve onay kararı.

• Düzenleme sınırı krokisi, dağıtım ve kesinti hesap cetvelleri.

• Askı, ilan, tebligat ve idareye başvuru belgeleri.

• Önceki mahkeme kararları ve kararların kesinleşme bilgileri.

• Tarımsal imar ve ihya iddiasında eski hava fotoğrafları, uydu görüntüleri, arazi kullanım kayıtları ve tanık anlatımları.

Keşif ve bilirkişi incelemesinin kapsamı, ispatlanması gereken teknik ve hukuki konulara göre belirlenir.

12. Dava süresi nasıl belirlenir?

• İmar uygulamasının iptali, kadastral parselin ihyası ve tarımsal imar ve ihyaya dayalı tescil talepleri için tek bir ortak süre bulunmaz.

• İşlemin türü, bildirim ve öğrenme durumu, askı süreci, idari başvurular ve kadastro tespitinin kesinleşmesi farklı sonuçlar doğurabilir.

• İdareye yapılan her başvuru, dava açma süresini yeniden başlatmaz.

• Bu nedenle süre incelemesi, ilgili belgeler ve uygulanacak mevzuat üzerinden yapılmalıdır.

13. Dava açılması imar uygulamasını durdurur mu?

• İptal davası açılması, idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz.

• İdari yargıda yürütmenin durdurulması, kanuni koşulların somut olayda bulunmasına bağlıdır.

• Adli yargıdaki mülkiyet uyuşmazlığında ise talebe uygun ihtiyati tedbir değerlendirilir.

• Geçici hukuki koruma talebi; işlem, hak kaybı riski ve sunulan delillerle gerekçelendirilmelidir.

14. İmar ve ihya uyuşmazlıklarında hukuki inceleme neleri kapsar?

• Öncelikle uyuşmazlığın idari işlemden mi, tapu kaydından mı, zilyetlikten mi kaynaklandığı belirlenir.

• Ardından görev, yetki, taraflar ve süreler incelenir.

• Tapu kayıtları ile harita ve plan belgeleri karşılaştırılır.

• İptal, tescil, ihya, kararın uygulanması ve bedel taleplerinden hangisinin somut olaya uygun olduğu değerlendirilir.

• Böylece dava konusu ve talep, taşınmazın hukuki durumuyla uyumlu biçimde oluşturulur.

Sonuç

İmar uygulamalarından doğan uyuşmazlıklarda doğru hukuki yolun belirlenmesi, idari işlem ile mülkiyet kaydının birlikte incelenmesini gerektirir. Kadastral parselin ihyası ile tarımsal imar ve ihyanın ayrılması da görevli mahkemenin, delillerin ve talebin doğru belirlenmesi açısından önemlidir.

Yüzyüze, Online ve telekonferans yöntemi ile de hizmet verdiğimiz Adana'da bulunan avukatlık ve arabuluculuk ofisimizde apartman, site, gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, miras hukuku, gayrimenkul alım satımı, mülkiyet sorunları, kira hukuku, tapu davaları, arsa, imar, arazi, konut, işyeri, arsa sahibi müteahhit, tapu iptali tescil, kentsel dönüşüm, tazminat, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma vs. uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreçlerini yürüten ve davalara bakan arabulucu ve avukat olarak detaylı bilgi almak isterseniz bizlere ulaşmanız halinde size daha somut bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Avukat Arabulucu Bilirkişi Ebru Civelek Çetin

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut taşınmazın tapu, kadastro, imar ve işlem belgeleri incelenmeden dosyaya özgü hukuki sonuca varılamaz.