Gayrimenkul Hukukunda Avukat Desteği: Davalar, Ücretler ve Sık Sorulan Sorular

Adana Gayrimenkul (Taşınmaz) Hukuku Davalarına Bakan Avukat Ebru Civelek Çetin'in Verdiği Hukuki Destekler

Bir taşınmazın satın alınması, miras yoluyla paylaşılması, kiralanması veya tapu kaydının değiştirilmesi farklı hukuki süreçler doğurabilir. Bu süreçlerde hangi davanın açılacağı, hangi belgelerin gerekli olduğu ve avukatlık hizmetinin kapsamı, uyuşmazlığın özelliklerine göre belirlenir.

Gayrimenkul hukuku alanında hukuki yardım almayı değerlendiren kişilerin sık sorduğu sekiz soruyu aşağıda yanıtladık.

1. Gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?

Gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatlar, taşınmaz mülkiyeti, taşınmazın kullanımı ve taşınmaza ilişkin sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda hukuki yardım sunar. Bu yardım, dava takibinin yanında sözleşme incelemesini, hukuki görüş verilmesini ve uygun uyuşmazlıklarda arabuluculuk sürecinde temsili de kapsayabilir.

Başlıca çalışma konuları şunlardır:

• Tapu iptali ve tescil davaları: Tapu kaydının hukuki duruma uygun hâle getirilmesine yönelik uyuşmazlıklar.

• Ortaklığın giderilmesi davaları: Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda ortaklığın paylaşma ya da satış yoluyla sona erdirilmesi.

• Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri: Taşınmaza haksız müdahalenin sona erdirilmesi ve koşulları varsa haksız kullanım karşılığının istenmesi.

• Önalım hakkından doğan davalar: Kanundan veya sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması.

• Taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları: Tapu devri, teslim, eksik veya ayıplı iş ve sözleşmenin sona ermesinden kaynaklanan talepler.

• Kira ve tahliye uyuşmazlıkları: Kira bedeli, kira alacağı, tahliye ve kiralananın geri verilmesine ilişkin süreçler.

• Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: Ortak alanların kullanımı, yönetim kararları ve ortak giderlerden doğan anlaşmazlıklar.

• Kamulaştırma ve kamulaştırmasız elatma uyuşmazlıkları: İşlemin ve müdahalenin niteliğine göre ilgili yargı kolunda yürütülen başvurular ve davalar.

“Gayrimenkul avukatı” ifadesi, uygulamada çalışma alanını anlatır; ayrı bir resmî uzmanlık unvanı değildir. Her taşınmaz uyuşmazlığı aynı mahkemede görülmez ve dava öncesinde izlenecek yol da talebin niteliğine göre değişir.

2. Gayrimenkul avukatı ücretleri ne kadar?

Gayrimenkul davaları için herkes bakımından geçerli tek bir avukatlık ücreti yoktur. Ücret, yapılacak hukuki işin kapsamı ve yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gözetilerek belirlenir. Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesi uyarınca tarifenin altında avukatlık ücreti kararlaştırılamaz.

Ücretin belirlenmesinde özellikle şu hususlar dikkate alınır:

• Uyuşmazlığın türü ve taşınmazın değeri.

• İncelenecek belge ve kayıtların kapsamı.

• Taraf ve taşınmaz sayısı.

• Davanın bulunduğu aşama ve üstlenilecek işlemler.

Avukata ödenecek sözleşmesel ücret ile mahkeme harçları, bilirkişi, keşif ve tebligat giderleri birbirinden farklıdır. Dava sonunda karşı tarafa yükletilebilecek vekalet ücreti de müvekkille avukat arasında kararlaştırılan ücretten ayrı bir kalemdir.

Bu nedenle ücret değerlendirmesinde yalnız toplam bedelin değil, bedelin hangi hizmetleri ve giderleri kapsadığının da yazılı olarak açıklığa kavuşturulması gerekir.

3. Tapu iptal davası için avukat tutmak gerekli mi?

Tapu iptali ve tescil davasında gerçek kişiler bakımından kural olarak avukatla temsil zorunluluğu yoktur. Dava ehliyetine sahip kişi, davasını kendisi açıp takip edebilir. Ancak temsil zorunluluğunun bulunmaması, bütün tapu davalarının aynı yöntemle yürütülebileceği anlamına gelmez.

Tapu iptali talebinin dayanağı; mirasbırakanın muvazaalı işlemi, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya başka bir hukuki sebep olabilir. Her birinde tarafların belirlenmesi, ispatlanacak olaylar ve süre değerlendirmesi farklılaşabilir.

Dava öncesinde özellikle şu noktaların açıklığa kavuşturulması önemlidir:

• Hangi tapu kaydının, hangi hukuki sebeple iptalinin istendiği.

• Davanın kimlere yöneltileceği.

• Tapu işlem belgeleri ve diğer delillerin neyi ortaya koyduğu.

• Taşınmazın devri riskine karşı ihtiyati tedbir gerekip gerekmediği.

• Somut talep bakımından uygulanabilecek süreler.

Avukat desteğinin kapsamı yalnız dilekçe hazırlanmasıyla sınırlı olmayabilir; dava öncesi belge incelemesi ve hukuki yolun belirlenmesi de bu kapsamdadır.

4. Gayrimenkul davalarında avukat nasıl seçilir?

Avukat seçerken değerlendirme, internetteki sıralama veya sonuç vaatleri yerine mesleki kayıt, çalışma alanı ve sunulacak hizmetin açıklığı üzerinden yapılabilir.

Görüşmede şu konular ele alınabilir:

• Baro kaydı: Avukatın mesleki kaydının ilgili baro veya Türkiye Barolar Birliği kayıtlarından doğrulanabilmesi.

• Çalışma alanı: Somut uyuşmazlık türünde yürüttüğü çalışmalar ve konuya yaklaşımı.

• Belge değerlendirmesi: Hangi belgelerin gerekli olduğunu ve mevcut belgelerin hukuki önemini açıklaması.

• Risklerin paylaşılması: Olası sonuçları, ispat sorunlarını ve masraf ihtimallerini değerlendirmesi.

• İletişim düzeni: Dosyayı kimin takip edeceğinin ve gelişmelerin nasıl bildirileceğinin belirlenmesi.

• Yazılı ücret sözleşmesi: Hizmet kapsamının, ücretin ve giderlerin açıkça düzenlenmesi.

Hiçbir avukat, mahkemenin vereceği kararı önceden garanti edemez. Başka kişilere ait dosya ve bilgilerin meslek sırrı kapsamında olduğu da gözetilmelidir.

5. Gayrimenkul davası ne kadar sürer?

Gayrimenkul davaları için bütün dosyalara uygulanabilecek kesin bir tamamlanma süresi verilemez. Dava türü, mahkemenin iş yükü, delillerin toplanması ve kanun yolu incelemesi süreyi etkiler.

Özellikle şu işlemler yargılamanın seyrinde belirleyici olabilir:

• Tapu işlem belgelerinin ve diğer resmî kayıtların getirtilmesi.

• Taraflara tebligat yapılması.

• Tanıkların dinlenmesi.

• Keşif ve bilirkişi incelemesi.

• Raporlara itirazların değerlendirilmesi.

• İstinaf veya temyiz incelemesi.

İlk derece mahkemesinin karar vermesi ile kararın kesinleşmesi farklı aşamalardır. Ortaklığın giderilmesi gibi uyuşmazlıklarda karar sonrasında ayrıca satış işlemleri de gündeme gelebilir. Bu nedenle süre değerlendirmesi yapılırken hangi aşamanın kastedildiği açıkça belirtilmelidir.

6. Gayrimenkul avukatı danışmanlık ücreti ne kadar?

Danışmanlık ücreti; görüşmenin kapsamına, belge incelemesi gerektirip gerektirmediğine ve sözlü ya da yazılı hukuki görüş istenmesine göre belirlenir. Ücretin belirlenmesinde yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi dikkate alınır.

Bir tapu kaydının değerlendirilmesi ile çok sayıda devir işleminin ve sözleşmenin birlikte incelenmesi aynı kapsamda değildir. Görüşme öncesinde şu hususların belirlenmesi yararlıdır:

• Hangi belgelerin inceleneceği.

• Görüşmenin hangi soruları kapsadığı.

• Yazılı görüş veya sözleşme incelemesinin ücrete dâhil olup olmadığı.

• Sonraki dava takibinin ayrı bir hizmet olarak ücretlendirilip ücretlendirilmeyeceği.

Danışmanlık alınması, avukatın ayrıca anlaşma yapılmaksızın dava takibini de üstlendiği anlamına gelmez. Hizmetin kapsamı baştan açıkça belirlenmelidir.

7. Gayrimenkul uyuşmazlığında avukat tutmazsam ne olur?

Avukatla takip zorunluluğu bulunmayan bir uyuşmazlığı kendiniz yürütmeniz, sırf bu nedenle davanın reddine yol açmaz. Ancak taraf olarak yaptığınız işlemler ve yerine getirmeniz gereken usul yükümlülükleri sizi bağlar.

Sürelerin kaçırılması, delillerin zamanında bildirilmemesi, talebin eksik kurulması veya yanlış kişiye yöneltilmesi hak kaybına neden olabilir. Mahkemenin tarafsızlığı gereği hâkim, tarafın hukuki danışmanı olarak hareket etmez.

Ayrıca avukat tutulmaması, mahkeme giderlerini ortadan kaldırmaz. Davanın sonucuna göre yargılama giderleri ve karşı taraf avukatla temsil edilmişse karşı vekâlet ücreti ödeme yükümlülüğü doğabilir.

Davanın tamamının takibi üstlenilmese de belirli bir işlem veya hukuki sorun için danışmanlık alınması mümkündür.

8. Gayrimenkul hukuku konusunda online danışmanlık alabilir miyim?

Evet, gayrimenkul hukuku konusunda uzaktan hukuki danışmanlık alınabilir. Telefon, görüntülü görüşme veya güvenli belge paylaşımı üzerinden tapu kayıtları, sözleşmeler ve uyuşmazlığa ilişkin belgeler değerlendirilebilir. Büromuz online görüşme yaparak da  hizmet vermektedir.

Görüşme öncesinde belgelerin tarih sırasına konulması ve cevaplanması istenen soruların hazırlanması, değerlendirmeyi kolaylaştırır. Kişisel veriler ve taşınmaza ilişkin bilgiler, muhatabın kimliği doğrulandıktan sonra güvenli iletişim kanallarıyla paylaşılmalıdır.

Online görüşme, tapuda veya noterde yapılması gereken işlemlerin yerine geçmez. Avukatın bir işlemde temsil yetkisini kullanması için ayrıca vekâletname gerekebilir; danışmanlık görüşmesi yapılması tek başına temsil yetkisi oluşturmaz.

9. Görüşme Öncesinde Hangi Belgeler Hazırlanabilir?

Uyuşmazlığın niteliğine göre tapu kaydı, sözleşmeler, ödeme belgeleri, ihtarnameler ve mevcut dava evrakı değerlendirmeye yardımcı olabilir. Olayların kısa bir kronolojisinin hazırlanması ve varsa tebligat tarihlerinin ayrıca belirtilmesi de yararlıdır.

Yüzyüze, Online ve telekonferans yöntemi ile de hizmet verdiğimiz Adana'da bulunan avukatlık ve arabuluculuk ofisimizde apartman, site, gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, mirasa hukuku, gayrimenkul alım satımı, mülkiyet sorunları, kira hukuku, tapu, arsa, imar, arazi, konut, işyeri, arsa sahibi müteahhit, tapu iptali tescil, kentsel dönüşüm, tazminat vs. uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreçlerini yürüten ve davalara bakan arabulucu ve avukat olarak detaylı bilgi almak isterseniz bizlere ulaşmanız halinde size daha somut bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlıkta uygulanacak hükümler, süreler ve izlenecek yol, ilgili belgeler ve olayın özellikleri birlikte incelenerek belirlenir.