En Çok Sorulan Tapu ve Mülkiyet Sorunları

Tapu ve Mülkiyet Sorunları: En Çok Sorulan 9 Soru ve Hukuki Çözüm Yolları Adana Tapu ve Gayrimenkul Davaları Avukatı

Taşınmazın başkasına devredilmesi, hissedarların anlaşamaması veya tapu kaydında hata bulunması, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyebilir. Ancak her tapu sorunu aynı başvuruyla çözülmez. Doğru yolun belirlenmesi için tapu kaydının, taşınmazın devir geçmişinin ve taraflar arasındaki hukuki ilişkinin birlikte incelenmesi gerekir.

Aşağıda tapu ve mülkiyet uyuşmazlıklarında en sık sorulan soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.

1. Tapu iptal ve tescil davası nasıl açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı olduğu ileri sürülen tapu kaydının iptali ve taşınmazın hak sahibi adına tescili amacıyla açılır. Sahte belgeyle devir, ehliyetsizlik, muvazaa veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi farklı sebeplere dayanabilir.

• Önce dava sebebi belirlenir. Davanın hangi hukuka aykırılığa dayandığı, ispatlanması gereken olayları ve kullanılacak delilleri belirler.

• Tapu kayıtları ve işlem belgeleri incelenir. Resmî senet, vekâletname, ödeme belgeleri, yazışmalar ve olayın niteliğine uygun diğer deliller değerlendirilir.

• Dava doğru kişilere yöneltilir. Tapu iptali ve tescil talebi kural olarak tapuda malik görünen kişiye karşı ileri sürülür; ek taleplere göre başka kişilerin de davada yer alması gerekebilir.

• Görevli ve yetkili mahkeme belirlenir. Genel olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde dava açılır. Uyuşmazlığın dayandığı hukuki ilişkiye özgü görev kuralları ayrıca kontrol edilir.

• Gerekirse ihtiyati tedbir istenir. Taşınmazın dava sırasında yeniden devredilmesi riskine karşı, koşulları varsa tapu kaydına tedbir konulması talep edilebilir.

Her tapu iptali davasında aynı süre veya aynı ispat yöntemi uygulanmaz. Bu nedenle işlemin tarihi kadar, davanın hukuki sebebi de önemlidir.

2. Tapum başkasının üzerine geçirilmiş, ne yapabilirim?

Bilginiz veya geçerli iradeniz dışında yapılan bir devirde öncelikle güncel tapu kaydı ve devre dayanak belgeler temin edilmelidir. İşlemin sahte imza, sahte vekâletname, yetkinin kötüye kullanılması veya başka bir nedenle yapılıp yapılmadığı araştırılır.

• Hukuka aykırı tescilin düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılması gündeme gelebilir.

• Yeni devirleri önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir.

• Sahtecilik veya dolandırıcılık şüphesi varsa Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilir.

• Taşınmazın geri alınmasının mümkün olmadığı durumlarda, sorumlu kişilere karşı tazminat seçenekleri değerlendirilebilir.

Suç duyurusu tapu kaydını kendiliğinden düzeltmez. Ayrıca taşınmaz başka bir kişiye devredilmişse, tapu siciline güvenerek hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin korunması ihtimali değerlendirilir. Bu nedenle gecikmeden hukuki koruma istenmesi önem taşır.

3. Hisseli tapuda diğer ortaklar satışa izin vermiyor, ne yapmalıyım?

Burada taşınmazın tamamının satılması ile yalnızca kendi payınızın satılması birbirinden ayrılır. Paylı mülkiyette taşınmazın tamamının iradi satışı için bütün paydaşların katılımı gerekir. Ancak diğer paydaşların anlaşmaya yanaşmaması, ortaklığın her durumda devam edeceği anlamına gelmez.

• Öncelikle satın alma, birlikte satış veya paylaşma seçenekleri görüşülebilir.

• Anlaşma sağlanamazsa, kanuni sınırlamalar saklı olmak üzere ortaklığın giderilmesi istenebilir.

• Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

• Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Bütün paydaşların davada yer alması gerekir.

Mahkeme, hukuken ve fiilen mümkünse aynen paylaşmaya; bunun uygun olmadığı durumlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Satış bedeli, hak sahiplerinin payları gözetilerek dağıtılır.

4. Hisseli tapu nasıl ayrılır?

Hisseli tapunun ayrılması, ortak taşınmazın bağımsız parsellere bölünmesi veya ortaklığın başka bir yöntemle sona erdirilmesi anlamına gelebilir. Her hisseli taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değildir.

• Anlaşmalı ayırma: Paydaşların anlaşması, imar ve kadastro mevzuatının izin vermesi hâlinde ifraz ve taksim işlemleriyle ayrı tapular oluşturulabilir.

• Mahkeme yoluyla paylaşma: Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

• Bölünmenin mümkün olmaması: Taşınmazın niteliği, büyüklüğü, yola cephesi veya önemli değer kaybına uğrayacak olması satış seçeneğini gündeme getirebilir.

Tarım arazilerinde özel bölünme ve devir sınırlamaları ayrıca incelenmelidir. Paydaşların kendi aralarında belirli bölümleri kullanmaları, bu bölümlerin kendiliğinden bağımsız tapuya dönüştüğü anlamına gelmez.

5. Hisseli taşınmazımı tek başıma satabilir miyim?

Paylı mülkiyette, kural olarak kendi tapu payınızı diğer paydaşların izni olmadan satabilirsiniz. Ancak taşınmazın tamamını veya tapuda bağımsızlaştırılmamış belirli bir bölümünü tek başınıza satamazsınız.

• Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.

• Önalım hakkının kullanılması, satış işlemi ve bildirimler bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

• Haciz, tedbir, sözleşmeden veya özel kanundan doğan sınırlamalar satışa etki edebilir.

Miras ortaklığındaki elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyetten farklıdır. Mirasçı, terekeye dâhil belirli bir taşınmazdaki payını, paylı mülkiyetteki bir tapu hissesi gibi tek başına üçüncü kişiye devredemez. Miras payının devri ise farklı şekil ve sonuçlara tabi ayrı bir işlemdir.

6. Tapuda yanlışlık varsa nasıl düzeltilir?

Düzeltme yolu, hatanın türüne göre değişir. İsimdeki basit bir yazım yanlışı ile yanlış kişinin malik gösterilmesi aynı işlemle giderilmez.

• Basit yazım yanlışları, mevzuattaki şartlarla tapu müdürlüğünce düzeltilebilir.

• Kimlik bilgisi hatalarında, nüfus kayıtları ve tapunun dayanak belgeleriyle tapu müdürlüğüne başvurulabilir. İdari yoldan giderilemeyen durumlarda uygun yargısal başvuru değerlendirilir.

• Mülkiyet veya pay oranı uyuşmazlıklarında, ilgililerin geçerli rızası ya da mahkeme kararı gerekebilir.

• Yüzölçümü ve sınır hatalarında, kadastro mevzuatına özgü düzeltme yolları incelenir.

Başkasının mülkiyet hakkını etkileyen bir değişiklik, basit yazım hatası düzeltmesi olarak yapılamaz. Başvuru mercii ve dava türü, talep edilen değişikliğin kapsamına göre seçilmelidir.

7. Başkasının arsama veya arazime el atması durumunda ne yapabilirim?

Taşınmazın izinsiz kullanılması, çevrilmesi, üzerine yapı yapılması veya kullanımınızın engellenmesi hâlinde mülkiyet hakkınıza dayanan hukuki yollara başvurabilirsiniz.

• Haksız müdahalenin durdurulması için el atmanın önlenmesi davası açılabilir.

• Koşulları varsa haksız kullanım karşılığı ecrimisil ve oluşan zararların giderilmesi istenebilir.

• İzinsiz yapı veya tesis bulunuyorsa, olayın özelliklerine göre kaldırma talebi değerlendirilebilir.

• Kullanımın sürmesi veya delillerin kaybolması riski varsa ihtiyati tedbir ve delil tespiti seçenekleri incelenebilir.

Tapu kaydı, çap, fotoğraflar ve sınırları gösteren teknik belgeler önemlidir. Müdahalenin bir paydaş, komşu veya kamu idaresi tarafından yapılması, uygulanacak kuralları değiştirebilir. Özellikle komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunluluğu dikkate alınmalıdır.

8. Tapu devrinden sonra dolandırıldığımı fark ettim, ne yapmalıyım?

Öncelikle aldatmanın nasıl gerçekleştiği, devrin hangi belgelerle yapıldığı ve taşınmazın hâlen kimin adına kayıtlı olduğu belirlenmelidir. Satış bedelinin ödenmemesi ile iradenin aldatmayla sakatlanması farklı hukuki değerlendirmeler gerektirir.

• Aldatmaya ilişkin mesajlar, sözleşmeler, banka hareketleri ve diğer belgeler korunmalıdır.

• İşlemin niteliğine göre tapu iptali ve tescil, alacak veya tazminat talepleri değerlendirilebilir.

• Taşınmazın yeniden devredilmesi tehlikesine karşı ihtiyati tedbir istenebilir.

• Suç şüphesi varsa savcılığa başvurulabilir.

Satış bedelinin ödenmemesi, tek başına tapunun otomatik olarak geri alınmasını sağlamaz. Ayrıca ceza soruşturmasının başlatılması, hukuk davasına ilişkin sürelerin korunması yerine geçmez. Aldatma ve diğer irade bozukluğu iddialarında özel süreler söz konusu olabileceğinden gecikmeden işlem yapılmalıdır.

9. Miras kalan tapuyu üzerime nasıl alabilirim?

Miras yoluyla taşınmaz mülkiyeti, kural olarak ölümle kazanılır. Ancak tapuda satış gibi tasarruf işlemleri yapılabilmesi için intikalin sicile işlenmesi gerekir.

• Öncelikle noterlikten veya sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi alınır. Noterlikçe düzenlenemeyen durumlarda mahkemeye başvurulur.

• Mirasçılık belgesi, kimlik ve işlem için gerekli diğer belgelerle tapu müdürlüğünde miras intikali talep edilir.

• Vergi beyanı ve sonraki tasarruf işlemleri bakımından vergi yükümlülükleri ayrıca kontrol edilir.

• Birden fazla mirasçı varsa taşınmaz, kural olarak miras ortaklığı kapsamında bütün mirasçılar adına elbirliğiyle tescil edilir.

Mirasçılardan birinin intikal başvurusu yapması, taşınmazın yalnızca o mirasçının adına geçmesini sağlamaz. Taşınmazın tek mirasçıya bırakılması için geçerli bir paylaşma veya devir işlemi ya da uygun bir mahkeme kararı gerekir. Paylaşmada anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi yolları gündeme gelebilir.

10. Tapu Sorunlarında Erken Hareket Etmek Neden Önemlidir?

Tapu uyuşmazlıklarında doğru başvuru, yalnızca güncel tapu kaydına bakılarak belirlenemez. Devrin sebebi, kullanılan belgeler, mülkiyet türü ve üçüncü kişilerin durumu sonucu etkiler. Özellikle izinsiz devir veya dolandırıcılık şüphesinde, delillerin korunması ve geçici hukuki koruma taleplerinin zamanında değerlendirilmesi hak kaybını önleyebilir.

Yüzyüze, Online ve telekonferans yöntemi ile de hizmet verdiğimiz Adana'da bulunan avukatlık ve arabuluculuk ofisimizde gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, mülkiyet sorunları, kira hukuku, tapu, arsa, arazi, konut, işyeri, arsa sahibi müteahhit, tapu iptali tescil, tazminat vs. uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreçlerini yürüten ve davalara bakan arabulucu ve avukat olarak detaylı bilgi almak isterseniz bizlere ulaşmanız halinde size daha somut bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Adana Avukat Arabulucu Bilirkişi Ebru Civelek Çetin

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olayda uygulanacak başvuru yolu, görevli mahkeme, süreler ve talep edilebilecek haklar, belgeler incelenerek belirlenmelidir.