El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) ve Ecrimisil Davası

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) ve Ecrimisil Davalarına Bakan Avukat Adana 

Taşınmazın izinsiz kullanılması karşısında iki farklı hukuki koruma gündeme gelir: El atmanın önlenmesi davası haksız müdahalenin sona erdirilmesini, ecrimisil davası ise geçmişteki haksız kullanım nedeniyle tazminat ödenmesini amaçlar. Koşulları varsa bu talepler aynı davada birlikte ileri sürülebilir. Ancak müdahalenin durdurulmasını haklı kılan her olay, geçmiş dönemin tamamı için ecrimisil alınabileceği anlamına gelmez.

Özellikle miras kalan evler, hisseli araziler, izinsiz kullanılan işyerleri ve sınırı aşılarak işgal edilen parseller bakımından kullanımın hukuki dayanağı, tarafların mülkiyet durumu ve deliller belirleyicidir. Bu yazı, özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerindeki uyuşmazlıkları ele almaktadır. Kamu taşınmazlarına ilişkin idari ecrimisil işlemleri ve kamulaştırmasız el atma davaları farklı kurallara tabidir.

1.El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir?

El atmanın önlenmesi, uygulamadaki diğer adıyla müdahalenin men’i, mülkiyet hakkına yönelen haksız müdahalenin giderilmesini sağlayan davadır. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, malike malını kullanma, ondan yararlanma ve tasarruf etme yetkisi verir. Aynı hüküm, malikin her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilmesini de düzenler.

Taşınmazın tamamının işgal edilmesi şart değildir. Arazinin bir bölümünün çevrilmesi, sınırın aşılarak yapı yapılması veya hak sahibinin taşınmaza girişinin engellenmesi de olayın koşullarına göre bu davanın konusu olabilir.

Bununla birlikte, geçerli kira sözleşmesi, intifa hakkı veya kullanım izni gibi bir hukuki dayanak varsa öncelikle bu ilişkinin kapsamı ve devam edip etmediği incelenir. Kullanıcının taşınmazda bulunmasından rahatsızlık duyulması, kullanımın kendiliğinden haksız hâle gelmesini sağlamaz.

2.Ecrimisil Davası Nedir?

Ecrimisil, hak sahibinin taşınmazını haksız ve kötüniyetli biçimde kullanan kişiden isteyebileceği haksız işgal tazminatıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesi, iyiniyetli olmayan zilyedin verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler nedeniyle sorumluluğunu düzenler.

Ecrimisil, kira bedeli değildir. Kira alacağı sözleşmeye dayanırken ecrimisil, kullanımı haklı kılan bir dayanak bulunmamasından doğar. Hesaplamada emsal kira bedellerinden yararlanılması, taraflar arasında kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez.

Bir ecrimisil talebinde özellikle şu sorular cevaplandırılır:

• Davacının taşınmazdan yararlanma hakkı hangi kayda veya hukuki ilişkiye dayanıyor?

• Taşınmazı kim, hangi bölümde ve hangi dönemde kullandı?

• Kullanımı haklı kılan sözleşme, izin veya başka bir hak var mı?

• Kullanan kişi, kullanımının haksız olduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyor mu?

• Talep edilen dönem ve bedel hangi delillerle ispatlanıyor?

3.El Atmanın Önlenmesi ile Ecrimisil Arasındaki Fark Nedir?

El atmanın önlenmesinde temel amaç, taşınmaz üzerindeki haksız müdahaleyi ortadan kaldırmaktır. Ecrimisilde ise geçmişte gerçekleşen haksız kullanımın parasal karşılığı istenir.

Bu nedenle taşınmazın dava açılmadan önce boşaltılması, geçmiş döneme ilişkin ecrimisil talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Buna karşılık ecrimisil ödenmesi de kullanıcıya taşınmazı kullanmaya devam etme hakkı vermez.

Dava dilekçesinde müdahalenin hangi alan bakımından önlenmesinin istendiği ve ecrimisilin hangi dönem için talep edildiği ayrı ayrı gösterilmelidir. İzinsiz yapının kaldırılması veya taşınmazın eski hâline getirilmesi isteniyorsa bu talepler de ayrıca değerlendirilir; müdahalenin önlenmesi talebi bütün sonuçları otomatik olarak kapsamaz.

4.Hisseli Taşınmazlarda El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil

Hisseli taşınmazlarda bir paydaşın diğer paydaşların kullanımını engellemesi, üçüncü kişinin işgalinden farklı değerlendirilir. Çünkü taşınmazı kullanan paydaşın da ortak mülkiyetten doğan hakları vardır.

İncelemede yalnız tapudaki pay oranı dikkate alınmaz. Taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı, paydaşlar arasında kullanım anlaşması bulunup bulunmadığı ve davacının yararlanabileceği bir bölümün mevcut olup olmadığı da araştırılır.

Örneğin payına karşılık çekişmesiz biçimde kullandığı bölüm bulunan bir paydaşın durumu ile taşınmazdan bütünüyle dışlanan paydaşın durumu aynı değildir. Kullanım dengesizliğinin niteliğine göre ortaklığın giderilmesi gibi farklı bir hukuki yol da gündeme gelebilir.

5.Miras Kalan Evde Oturan Kardeşten Ecrimisil İstenebilir mi?

Miras kalan bir evin mirasçılardan biri tarafından kullanılması, diğer mirasçılara her durumda ve bütün geçmiş dönemler için otomatik tazminat hakkı vermez. Miras ortaklığının durumu, kullanım izni, taşınmazdan yararlanma isteğinin bildirilmesi ve bu bildirimin gerekli olup olmadığı birlikte değerlendirilir.

Paydaşlar arasında ecrimisil talebinde kural olarak intifadan men koşulu aranır. Bu kavram, hak sahibinin taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini diğer paydaşa bildirmesini ifade eder.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.10.2024 tarihli, 2024/2568 E., 2024/4382 K. sayılı kararında da bu koşul ve istisnaları açıklanmıştır. Kararda belirtilen istisnalar arasında, somut özelliklerine göre, şu durumlar bulunmaktadır:

• Taşınmazın doğal ürün vermesi veya kiraya verilerek gelir elde edilmesi,

• Taşınmazı kullanan paydaşın diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi,

• Kullanılacak bölümleri belirleyen bir kullanım anlaşmasının bulunması,

• Daha önce aynı taşınmaza ilişkin dava açılması veya takip yapılması.

Bu nedenle miras kalan taşınmazın yalnızca “ev” ya da “tarla” olması üzerinden sonuç çıkarılamaz. Fiilî kullanım, gelir elde edilme biçimi ve önceki işlemler incelenmelidir.

6.Ecrimisil İçin İhtarname Şart mı?

Her ecrimisil talebinden önce noter ihtarnamesi gönderilmesi zorunlu değildir. Paydaş olmayan haksız kullanıcıya karşı talepler ile paydaşlar arasındaki intifadan men koşulu birbirinden ayrılmalıdır.

Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda ihtarname, yararlanma isteğinin ve bildirim tarihinin ispatında önemli olabilir. Ancak intifadan menin ispatı yalnız noter ihtarnamesine bağlı değildir; ayrıca bu koşulun aranmadığı istisnalar da vardır.

İhtarnamenin içeriğinde taşınmazın, hak sahipliğinin ve kullanım ya da gelirden yararlanma isteğinin açıkça belirtilmesi önem taşır. Önceden verilmiş kullanım izni varsa iznin kapsamı ve geri alınması da ayrıca değerlendirilir.

7.Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil hesabında taşınmazın dava günündeki kira değerini bütün geçmiş döneme uygulamak doğru bir yöntem değildir. Talep edilen dönemin özellikleri ve taşınmazın o dönemde sağlayabileceği ekonomik yarar incelenir.

Hesaplamada başlıca şu veriler önem taşır:

• Taşınmazın konumu, yüzölçümü ve kullanım niteliği,

• Haksız kullanılan bölümün büyüklüğü,

• Kullanımın başlangıç ve bitiş tarihleri,

• İlgili döneme ait karşılaştırılabilir kira verileri,

• Tarım arazilerinde ürün, verim ve üretim giderleri,

• Davacının hak sahipliği ve talebinin kapsamı.

Konut, işyeri, arsa ve tarım arazisi için aynı hesap yöntemi kullanılamaz. Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre keşif ve bilirkişi incelemesine başvurabilir. Faiz talebinin başlangıcı da alacağın dönemleri ve somut hukuki durumla birlikte belirlenmelidir.

8.Hangi Mahkemede Dava Açılır?

Özel bir görev düzenlemesi bulunmadığında, mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ancak kira ilişkisi veya Kat Mülkiyeti Kanunu gibi özel bir hukuki ilişki, görevli mahkemeyi değiştirebilir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka dayalı el atmanın önlenmesi davasında, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yalnız ecrimisil istenen davada ise yetki ayrıca değerlendirilir; ayni hak davasına ilişkin kesin yetki kuralı bütün ecrimisil davalarına otomatik olarak uygulanmaz.

9.Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Davanın adında “el atmanın önlenmesi” veya “ecrimisil” yazması, arabuluculuk sorusunu tek başına cevaplamaz. Belirleyici olan uyuşmazlığın doğduğu hukuki ilişkidir.

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi; kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava şartı arabuluculuk düzenlemektedir. Buna karşılık her mülkiyet hakkına dayalı müdahalenin önlenmesi veya ecrimisil talebi kendiliğinden bu kapsama girmez.

Örneğin komşu parselden gelen bir müdahalede talebin komşu hakkına mı, doğrudan mülkiyet alanının işgaline mi dayandığı önem taşır. Başvuru gerekliliği, olay ve hukuki sebep birlikte incelenerek belirlenir.

10.Davada Hangi Belgeler Önemlidir?

Tapu kaydı başlangıç noktasıdır; ancak haksız kullanımın kim tarafından, hangi alanda ve ne kadar süreyle gerçekleştirildiğini her zaman göstermez. Bu nedenle belgelerin ispatladıkları olgularla eşleştirilmesi gerekir.

Başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları, çap ve kadastro belgeleri,

• Mirasçılık belgesi ve kullanım anlaşmaları,

• İhtarnameler ve tebliğ belgeleri,

• Kira sözleşmeleri ve gelir kayıtları,

• Hukuka uygun elde edilmiş yazışma, fotoğraf ve görüntüler,

• Kullanım dönemini ve engellemeyi bilen tanıkların beyanları,

• Önceki dava ve takip dosyaları,

• Keşif ve bilirkişi incelemesi.

Özellikle sınır ihlalinde teknik ölçüm, geçmiş kullanımda ise tarih içeren kayıtlar önem kazanır. Güncel fotoğraflar, geçmiş dönemin tamamını ispatlamaya yeterli olmayabilir.

11.Sık Sorulan Sorular

a.El atmanın önlenmesi ve ecrimisil birlikte istenebilir mi?

Her talebin koşulları bulunuyorsa birlikte ileri sürülebilir. Müdahalenin kapsamı ile ecrimisil dönemi ve miktarı ayrı ayrı gösterilir.

b.Kiracıya karşı doğrudan müdahalenin men’i davası açılır mı?

Geçerli kira ilişkisi bulunan uyuşmazlıkta öncelikle kira hukukundaki tahliye ve alacak hükümleri uygulanır. Kira ilişkisinin adı değiştirilerek bu kurallar aşılamaz.

c.Ecrimisil ödeyen kişi kiracı olur mu?

Ecrimisil ödemesi, kendiliğinden kira sözleşmesi kurmaz ve taşınmazı kullanmaya devam etme hakkı sağlamaz.

d.Geçmiş kullanımın tamamı için bedel alınabilir mi?

Her durumda alınamaz. Zamanaşımı, talep dönemi, kullanımın hukuki dayanağı, kötüniyet ve paydaşlar arasındaki bildirim koşulları birlikte değerlendirilir. Mülkiyet hakkına dayalı müdahalenin önlenmesi ile geçmiş kullanım tazminatının süre rejimleri aynı değildir.

Bu davalar ne kadar sürer?

Bütün dosyalar için geçerli bir süre verilemez. Tebligat, taraf sayısı, keşif, bilirkişi incelemesi ve kanun yolu aşamaları yargılamanın süresini etkiler.

Sonuç

El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında doğru başlangıç, taşınmazı kimin kullandığından önce kullanımın hangi hakka dayandığını belirlemektir. Sonraki aşamada müdahalenin alanı, kullanım dönemi, paydaşlık ilişkisi ve tazminat hesabı somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Özellikle miras ve hisseli mülkiyet uyuşmazlıklarında kullanım izni, intifadan men ve istisnaları sonucu değiştirebilir. Bu nedenle talep seçimi, taşınmazın kayıtları ve kullanım geçmişi birlikte incelenerek yapılmalıdır.

Yüzyüze, Online ve telekonferans yöntemi ile de hizmet verdiğimiz Adana'da bulunan avukatlık ve arabuluculuk ofisimizde apartman, site, gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, miras hukuku, gayrimenkul alım satımı, mülkiyet sorunları, kira hukuku, tapu davaları, arsa, imar, arazi, konut, işyeri, arsa sahibi müteahhit, tapu iptali tescil, kentsel dönüşüm, tazminat, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma vs. uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreçlerini yürüten ve davalara bakan arabulucu ve avukat olarak detaylı bilgi almak isterseniz bizlere ulaşmanız halinde size daha somut bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Avukat Arabulucu Bilirkişi Ebru Civelek Çetin

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın sonucu; tapu kayıtları, kullanımın hukuki dayanağı, tarihler ve delillere göre değişebilir.