Arsa, İmar ve Kentsel Dönüşüm Rehberi

Adana Arsa, İmar ve Kentsel Dönüşüm Davaları Avukatı

Arsanızın imar durumunu öğrenmek, müteahhitle güvenli bir sözleşme yapmak veya kentsel dönüşümde haklarınızı korumak için tapu kaydıyla birlikte ilgili idari işlemleri de incelemeniz gerekir. Özellikle imar planı değişiklikleri, riskli yapı tespitleri ve arsa payı satışlarında bildirim tarihleri hak kaybını önlemek açısından belirleyicidir.

Bu rehberde arsa sahiplerinin, gayrimenkul yatırımcılarının ve kentsel dönüşüm kapsamındaki maliklerin en çok sorduğu sekiz soruyu ayrı ayrı cevaplıyoruz.

1. Arsamın imar durumu nasıl öğrenilir?

Arsanızın imar durumunu, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili idareden imar durum belgesi alarak öğrenebilirsiniz. Belediyenin e-imar sistemi ilk inceleme için kullanılabilir; yatırım ve sözleşme kararından önce güncel resmî belgelerin incelenmesi önemlidir.

İzlenebilecek adımlar şunlardır:

• Ada ve parsel bilgilerini belirleyin: Tapu kaydı ve parsel sorgulama uygulamaları üzerinden taşınmazın konumunu kontrol edin.

• Yetkili idareye başvurun: Çoğu taşınmazda belediyenin imar birimi muhataptır. Belediye dışındaki alanlarda veya özel statülü bölgelerde yetkili idare değişebilir.

• Planı ve plan notlarını birlikte inceleyin: Taşınmazın konut, ticaret, sanayi, park, yol veya başka bir kullanım alanında kalıp kalmadığını öğrenin.

• Yapılaşma koşullarını kontrol edin: Emsal, taban alanı katsayısı, bina yüksekliği, çekme mesafeleri ve asgari parsel koşulları yapılabilecek inşaatı etkiler.

• Uygulama engellerini araştırın: Parselasyon, yola terk, koruma statüsü, tarım arazisi niteliği ve tapudaki kısıtlamalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapuda “arsa” yazması, taşınmaz üzerinde hemen inşaata başlanabileceği anlamına gelmez. Yapı ruhsatı alınabilmesi için yürürlükteki planın ve diğer mevzuat koşullarının sağlanması gerekir.

2. İmar planı değişikliğine nasıl itiraz edilir?

İmar planı değişikliğine, planı onaylayan yetkili idareye gerekçeli bir dilekçeyle itiraz edilebilir. Hukuka aykırı plan kararlarına karşı idari yargıda iptal davası açılması da mümkündür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesi kapsamındaki genel usulde planlar bir ay süreyle ilan edilir ve bu ilan süresi içinde itiraz edilebilir. Ancak kentsel dönüşüm gibi özel mevzuata dayanan planlarda farklı ilan ve itiraz süreleri uygulanabilir.

İtiraz hazırlarken:

• Önceki planı, yeni planı ve her iki planın notlarını temin edin.

• Değişikliğin parselinizi nasıl etkilediğini somutlaştırın.

• Üst ölçekli plana aykırılık, ulaşım ve altyapı yetersizliği, kamu yararı eksikliği veya eşitlik ilkesine aykırılık gibi gerekçeleri belgeleyin.

• Gerekiyorsa şehir plancısı veya ilgili teknik uzmandan görüş alın.

• Dilekçenin teslim tarihini gösteren başvuru kaydını saklayın.

İdareye yapılan her başvuru, dava açma süresini yeniden başlatmaz. Süre hesabı; planın hangi kanuna göre yapıldığına, ilan tarihlerine, itirazın zamanına ve idarenin cevabına göre yapılmalıdır. Ayrıca itiraz veya dava, planın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; koşulları varsa yürütmenin durdurulması istenebilir.

3. Müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payı devretmeyi, müteahhidin ise kararlaştırılan bağımsız bölümleri inşa edip teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Hukuki adı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Bu sözleşmenin kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Tarafların kendi aralarında imzaladığı metin veya yalnızca imzaların onaylanması, gerekli resmî şekli karşılamaz.

Sözleşmede özellikle şu konular açıkça düzenlenmelidir:

• Paylaşım: Hangi daire, dükkân, otopark ve eklentinin kime ait olacağı.

• Proje ve alanlar: Kat, cephe, konum, net ve brüt alan tanımları ile onaylı projeye uygunluk.

• İş takvimi: Ruhsat, işe başlama, tamamlanma, teslim ve yapı kullanma izni aşamaları.

• Teknik şartname: Malzeme, işçilik, ortak alan ve tesisat standartları.

• Tapu devri: Arsa paylarının hangi inşaat aşamasında ve hangi koşullarla devredileceği.

• Teminatlar: Müteahhidin işi tamamlamamasına karşı sağlanacak güvenceler.

• Gecikmenin sonuçları: Kira ödemesi, gecikme tazminatı ve kararlaştırılacak cezai şartlar.

• Masraflar: Vergi, harç, ruhsat, sigorta ve altyapı giderlerinin paylaşımı.

• Sona erme ve tasfiye: İşin yarım kalması hâlinde tapuların, yapılan işlerin ve ödemelerin durumu.

Müteahhidin yetki belgeleri, mali gücü, önceki projeleri ve temsil yetkisi sözleşmeden önce araştırılmalıdır. Arsa paylarının tamamını işin başında devretmek yerine, ilerlemeye bağlı devir ve uygun teminatlar değerlendirilmelidir. Sözleşmenin tapuya şerhi de üçüncü kişiler karşısında korunma bakımından önem taşır.

4. Müteahhit sözleşmeye aykırı davranırsa ne yapabilirim?

Müteahhidin gecikmesi, eksik iş yapması veya ayıplı imalat gerçekleştirmesi hâlinde; ihlalin niteliğine göre işin tamamlanması, onarım, tazminat veya sözleşmenin sona erdirilmesi istenebilir. Bu hakların koşulları ve sonuçları birbirinden farklıdır.

İlk aşamada şu işlemler önemlidir:

• Sözleşmeyi, teknik şartnameyi ve onaylı projeyi karşılaştırın.

• İnşaat seviyesini ve aykırılıkları fotoğraf, tutanak ve teknik incelemeyle belgeleyin.

• Delillerin kaybolma ihtimali varsa mahkemeden delil tespiti isteyin.

• İhlale uygun bir ihtar hazırlayın; gerekli hâllerde müteahhide giderim için süre verin.

• Tapu devirleri nedeniyle hak kaybı riski varsa uygun geçici hukuki korumaları değerlendirin.

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi, koşulları oluştuğunda teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanır. Ayıplı imalatta ise aynı Kanun’un 475. maddesindeki onarım, bedel indirimi ve şartları varsa dönme hakları gündeme gelebilir. Zararın giderilmesi ayrıca talep edilebilir.

Ancak arsa payı devredilmiş veya inşaat önemli ölçüde ilerlemişse, sözleşmenin sona erdirilmesinin tapu ve tasfiye sonuçları ayrıca incelenmelidir. Noterden ihtar göndermek, her durumda tapuyu kendiliğinden geri getirmez.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki bazı projelerde, müteahhidin işe başlamaması veya işi durdurması nedeniyle özel idari fesih yolu da bulunur. Bu yol, her inşaat sözleşmesine uygulanmaz.

5. Kentsel dönüşümde evimi vermek zorunda mıyım?

Her müteahhit teklifini kabul etmek zorunda değilsiniz; ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki geçerli işlemler, tahliye, yıkım ve arsa payı satışı gibi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle “sözleşmeyi imzalamıyorum” demek, bütün süreci durdurmaz.

Öncelikle taşınmazın hangi kapsamda olduğunu belirlemek gerekir:

• Riskli yapı tespiti mi yapılmıştır?

• Taşınmaz riskli alan içinde midir?

• Rezerv yapı alanına ilişkin bir uygulama mı vardır?

• Yoksa yalnızca maliklerin özel anlaşmasına dayanan bir yenileme projesi mi söz konusudur?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeniden değerlendirme kararlarında, kanunun belirlediği uygulama biriminde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınır. Ölçüt malik sayısı değil, arsa paylarıdır. Eski kaynaklarda geçen üçte iki çoğunluk bilgisi güncel genel kuralı yansıtmaz.

Karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanuni bildirim, değerleme ve satış usulleri izlenerek satışa konu olabilir. Buna karşılık riskli yapının yıkılması, arsa üzerindeki mülkiyet hakkının kendiliğinden müteahhide geçmesi anlamına gelmez.

6. Kentsel dönüşümde anlaşamayan malik ne yapabilir?

Anlaşamayan malik; çoğunluk hesabını, sözleşme teklifini, bildirimleri, değerlemeyi ve satış işlemlerini inceleyerek uygun hukuki yola başvurabilir. İzlenecek yol, itirazın hangi işleme yöneldiğine göre değişir.

Özellikle şu noktalar kontrol edilmelidir:

• Çoğunluk: Karar, doğru pay sahipleri ve doğru arsa payları üzerinden mi alınmıştır?

• Teklif: Yeni bağımsız bölümler, ek ödeme yükümlülükleri ve teminatlar açık mıdır?

• Bildirim: Karar ve anlaşma şartları kanuna uygun şekilde bildirilmiş midir?

• Değerleme: Arsa payının rayiç değeri gerçekçi ve gerekçeli belirlenmiş midir?

• Satış: Satışın koşulları ve işlem sırası hukuka uygun mudur?

İdari işlemlere karşı başvurular ile özel hukuk sözleşmesinden doğan talepler aynı dava değildir. Görevli yargı yeri, dava konusu işleme göre belirlenir. Dava açılması da satış veya tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz.

Ayrıca ortaklığın giderilmesi davası açılması, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki salt çoğunluk kararlarını ve uygulamayı kendiliğinden engellemez. Bu nedenle yalnızca dava açıldığı düşüncesiyle bildirimlerin takipsiz bırakılması ciddi risk yaratır.

7. Riskli yapı kararına itiraz edilebilir mi?

Evet. Riskli yapı tespitine, malikler veya kanuni temsilcileri tarafından itiraz edilebilir. 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre itiraz süresi 15 gündür ve itiraz teknik heyet tarafından incelenir.

Riskli yapı tespitinde bildirim usulü özellikle önemlidir. Kanunda, yapıya tutanak asılması, e-Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlık ilanı düzenlenmiştir. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi sayılır. Bu nedenle yalnızca adrese posta gelmesini beklemek hak kaybına yol açabilir.

İtirazda şu teknik konular incelenebilir:

• Numune alma ve test işlemlerinin uygunluğu.

• Yapının taşıyıcı sistemine ilişkin verilerin doğruluğu.

• Hesaplamalar ve kullanılan teknik kabuller.

• Yapının özelliklerinin rapora eksiksiz yansıtılıp yansıtılmadığı.

Raporun uzman bir inşaat mühendisi tarafından değerlendirilmesi, somut itiraz hazırlanmasını kolaylaştırır. İtirazla çözülemeyen hukuka aykırılıklar için idari yargı yolu da gündeme gelebilir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre bu Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava açma süresi, tebliğden itibaren 30 gündür. İtirazın dava süresine etkisi ayrıca değerlendirilmelidir; teknik itiraz ile dava süresi aynı kabul edilmemelidir.

8. Arsam kamulaştırılırsa gerçek değerini nasıl alabilirim?

İdarenin teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda değilsiniz. Satın alma yoluyla anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açar. Malik, bu davada değerlemeye ilişkin delillerini sunabilir ve bilirkişi raporuna itiraz edebilir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine göre değerleme, taşınmazın niteliğine uygun yapılır:

• Arsalarda: Özel amacı olmayan emsal satışlar ve taşınmazın değerini etkileyen özellikler incelenir.

• Arazilerde: Mevcut kullanım koşullarına göre elde edilebilecek net gelir esas alınır.

• Yapılarda: Resmî birim fiyatları, yapı maliyeti ve yıpranma dikkate alınır.

• İrtifak kamulaştırmasında: Taşınmazda oluşan değer kaybı değerlendirilir.

Gerçekçi bir bedel için imar belgeleri, karşılaştırılabilir satış kayıtları, konum ve ulaşım özellikleri, altyapı olanakları, yapı ve muhdesat bilgileri dosyaya sunulmalıdır. Emsallerin neden benzer veya farklı olduğu somutlaştırılmalıdır. İnternet ilanları yardımcı veri olabilir; ilan fiyatı ile gerçekleşmiş satış bedeli aynı değildir.

Kamulaştırma projesinin yaratacağı değer artışı ve gelecekteki varsayımsal kullanım kazançları bedel hesabına alınmaz. Kısmi kamulaştırmada geride kalan bölümün değer kaybı da ayrıca incelenmelidir.

Kamulaştırma işlemine karşı çıkmak ile bedelin yükseltilmesini istemek farklı hukuki yollardır. Kamulaştırmanın hukuka aykırılığı idari yargıda, bedel uyuşmazlığı ise adli yargıda değerlendirilir. Tarafların bedel yönünden kanun yolu hakları saklıdır.

9. Hak kaybını önlemek için ilk olarak ne yapılmalı?

Arsa, imar ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında ilk adım; tapu kaydını, güncel planları, sözleşmeleri, teknik raporları ve bildirim belgelerini birlikte değerlendirmektir. Aynı taşınmaz için birden fazla idari işlem ve özel hukuk ilişkisi bulunabilir; bunların süreleri ve başvuru yolları farklı olabilir.

Bir teklif veya karar size ulaştığında, özellikle ilan ve tebliğ tarihlerini kaydedin, belgelerin örneklerini alın ve işlem yapmadan önce hukuki ve teknik inceleme yaptırın. Böylece yalnızca mevcut hakkınızı değil, tapu devri veya pay satışı sonrasında geri kazanılması güç haklarınızı da koruyabilirsiniz.

Hukuki dayanaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu, madde 8.

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, maddeler 3, 5 ve 6.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, maddeler 125, 473 ve 475.

• 1512 sayılı Noterlik Kanunu, madde 89.

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, maddeler 10, 11, 12 ve 14.

Yüzyüze, Online ve telekonferans yöntemi ile de hizmet verdiğimiz Adana'da bulunan avukatlık ve arabuluculuk ofisimizde apartman, site, gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, mirasa hukuku, gayrimenkul alım satımı, mülkiyet sorunları, kira hukuku, tapu, arsa, imar, arazi, konut, işyeri, arsa sahibi müteahhit, tapu iptali tescil, kentsel dönüşüm, tazminat vs. uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreçlerini yürüten ve davalara bakan arabulucu ve avukat olarak detaylı bilgi almak isterseniz bizlere ulaşmanız halinde size daha somut bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayda uygulanacak hükümler, süreler ve başvuru yolları; taşınmazın hukuki durumuna, işlem türüne ve bildirim belgelerine göre değişebilir.