Apartman ve Site Yönetimi Sorunları: Aidat, Ortak Alan İşgali ve Yönetim Kararlarına İtiraz

Adana Apartman ve Site Yönetimi Sorunları Avukatı

Apartman aidatını ödemeyen komşuya karşı icra takibi yapılabilir; hukuka aykırı yönetim kararları için iptal davası açılabilir. Ortak alan işgali, üst kattan su sızıntısı ve evcil hayvan uyuşmazlıklarında ise yönetim planı, binanın onaylı projesi ve sorunun kaynağı birlikte incelenir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce kural olarak arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Bu rehber, apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sekiz soruyu, başvuru yolları ve hazırlanması gereken belgelerle birlikte yanıtlamaktadır.

1. Apartman aidatını ödemeyen komşuya ne yapılabilir?

Aidatını ödemeyen kat malikine karşı yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri icra takibi yapabilir ya da dava açabilir. Ancak talep edilen borcun dayanağı, giderlerin paylaşım biçimi ve ödeme zamanı belgelerle ortaya konulmalıdır.

• Borcu belgeleyin: Kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, yönetim planı, ödeme kayıtları ve bağımsız bölüme ait borç dökümü incelenmelidir.

• Yazılı bildirim yapın: Borcun dönemi, tutarı ve ödeme bilgilerini içeren bildirim, borcun ve ödeme yükümlülüğünün öğrenildiğinin ispatı bakımından önemlidir. Noter ihtarı her durumda icra takibinin zorunlu ön şartı değildir.

• İcra takibi başlatın: Ödenmeyen ortak gider ve avans payları için ilamsız icra yoluna başvurulabilir. Borçlunun itiraz etmesi hâlinde, eldeki belgelere uygun hukuki yol ayrıca belirlenir.

• Gecikme tazminatını değerlendirin: Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, ödenmeyen gider ve avans payları için gecikilen günler üzerinden aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öngörür. Başlangıç tarihi ve hesaplanabilir dönem somut belgelere göre belirlenir.

• Kiracı ile malikin sorumluluğunu ayırın: Yönetim karşısında kat malikinin sorumluluğu devam eder. Kiracının Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 kapsamındaki sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; bu kapsamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

“Asansörü kullanmıyorum” veya “daire boş duruyor” gerekçeleri, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kural olarak ortadan kaldırmaz. Borcun tahsili için suyu kesmek, kapıyı kilitlemek veya kişinin konutuna erişimini engellemek yerine hukuki yollara başvurulmalıdır.

2. Apartman yöneticisi hakkında nasıl dava açılır?

Yöneticiye karşı izlenecek yol, hesap vermeme, hukuka aykırı kurul kararı veya kişisel kusurla zarar verme durumlarından hangisinin söz konusu olduğuna göre değişir. Her uyuşmazlık aynı dava türüyle çözülemez.

• Hesap ve belge talep edin: Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 39 uyarınca gelir ve gider hesabını kat malikleri kuruluna vermekle yükümlüdür. Fatura, banka hareketi, sözleşme ve karar kayıtları uyuşmazlığın somutlaştırılmasını sağlar.

• Kurul ve denetim mekanizmalarını kullanın: Yönetimin denetlenmesi ve yöneticinin değiştirilmesi, yönetim planına ve kanuni karar şartlarına uygun biçimde gündeme alınabilir.

• Talebi doğru belirleyin: Hesap verilmesi, zararın tazmini veya kurul kararının iptali farklı taleplerdir. Yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38'de düzenlenmiştir.

• Davalı sıfatını doğru kurun: Kurul kararının iptali davasında yönetici kat maliklerini temsilen davalı gösterilebilir. Yöneticinin kişisel kusurundan kaynaklanan tazminat talebinde ise sorumluluğun ve zararın ayrıca ortaya konulması gerekir.

• Suç şüphesini ayrı değerlendirin: Paranın kişisel amaçla kullanıldığı veya belgelerin değiştirildiği yönünde somut bulgular varsa ceza hukuku yolları da gündeme gelebilir. Her hesap uyuşmazlığı suç oluşturmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Profesyonel yönetim şirketiyle yapılan ayrı bir sözleşmeden doğan taleplerde ise hukuki ilişki ve görevli mahkeme ayrıca incelenmelidir.

3. Apartman yönetimi ortak alanı istediği gibi kullanabilir mi?

Hayır. Apartman yönetimi, ortak alanların maliki değildir; bu alanları kanuna, yönetim planına ve geçerli kurul kararlarına uygun yönetir. Bahçe, çatı, merdiven boşluğu veya otoparkın kullanımında diğer maliklerin hakları korunmalıdır.

• Ortak alanın niteliği, tapu kayıtları, onaylı mimari proje ve yönetim planıyla belirlenir.

• Günlük bakım ve işletme işlemleriyle kalıcı inşaat, kullanım amacı değişikliği ve belirli kişilere özel kullanım hakkı tanınması aynı kurallara tabi değildir.

• Kat malikinin ortak yerde yaptıracağı inşaat, onarım ve tesisler bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19'daki yazılı rıza kuralı ve istisnaları incelenir.

• Ortak alanı daha kullanışlı hâle getiren faydalı yeniliklerde m. 42'deki sayı ve arsa payı çoğunluğu gündeme gelebilir.

• Çatı veya dış duvarın reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinde m. 45 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliği aranır.

Dolayısıyla “yönetim karar verdi” açıklaması, ortak alan üzerindeki her tasarrufu hukuka uygun hâle getirmez. Yapılacak işlemin niteliğine uygun karar ve rıza şartları bulunmalıdır.

4. Komşum ortak alanı işgal ediyor, ne yapabilirim?

Ortak bahçenin çevrilmesi, koridorun depoya dönüştürülmesi veya ortak otoparkın kişiye özel kapatılması hâlinde müdahalenin önlenmesi ve gerektiğinde eski hâle getirme talep edilebilir. Önce alanın gerçekten ortak yer olduğu ve kullanımın hukuki dayanağı bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.

1. İşgali belgeleyin: Tarihli fotoğraf, video, proje, yönetim planı ve yazışmaları saklayın. Kayıt alırken özel hayatın gizliliğine dikkat edin.

2. Yönetime yazılı başvurun: İşgal edilen alanı ve kaldırılması istenen müdahaleyi açıkça belirtin.

3. İlgili kişiye bildirim gönderin: Alanın ortak kullanıma açılması ve varsa izinsiz imalatın kaldırılması istenebilir.

4. Arabuluculuğa başvurun: Anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlığın niteliğine uygun dava açılabilir.

5. Acil tehlikeyi ayrıca bildirin: Yangın merdiveni veya kaçış yolunun kapatılması gibi durumlarda belediye ve ilgili güvenlik birimlerine başvuru da gerekebilir.

İşgal edilen alanı zorla boşaltmak veya komşunun eşyalarına zarar vermek yeni bir sorumluluk doğurabilir. Kullanım bedeli ya da tazminat talebinin şartları da müdahalenin önlenmesi talebinden ayrı incelenmelidir.

5. Üst komşumdan su sızıyor, zararımı nasıl karşılatabilirim?

Su sızıntısında önce kaynağın belirlenmesi, ardından sızıntının giderilmesi ve belgelenen zararın sorumlusundan talep edilmesi gerekir. Üst daireden görünen her sızıntı, üst komşunun kişisel sorumluluğunda olmayabilir.

• Hasarı kaydedin: Tavan, duvar, parke, mobilya ve eşyalardaki zararları tarihli görüntülerle belgeleyin.

• Kaynağı teknik olarak belirletin: Bağımsız bölüm tesisatı, ortak kolon, çatı veya ortak terastan kaynaklanan sızıntılarda sorumlular değişebilir.

• Yönetimi ve ilgili kişiyi yazılı bilgilendirin: Kaynağın giderilmesini ve zararın karşılanmasını talep edin.

• Delil kaybını önleyin: Tamirat öncesinde mahkemeden delil tespiti istenmesi gerekebilir. Acil müdahaleyi geciktirmeden servis kayıtlarını ve faturaları saklayın.

• Zarar kalemlerini ayırın: Onarım gideri, zarar gören eşya ve koşulları oluşmuş diğer maddi kayıplar belgeleriyle talep edilebilir.

• Sigorta kapsamını inceleyin: Konut ve bina poliçelerinin sızıntı ve hasar bakımından sağladığı teminatlar kontrol edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19, kat malikinin kusuruyla diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan sorumluluğunu düzenler. Bunun yanında tesisatın aidiyeti, kiracının davranışı ve diğer sorumluluk sebepleri de değerlendirilir; muhatap yalnızca dairenin konumuna bakılarak seçilmez.

6. Apartmanda evcil hayvan beslemek yasaklanabilir mi?

Apartmanda evcil hayvan beslenmesine ilişkin değerlendirme, yönetim planındaki düzenleme ile somut rahatsızlık ve güvenlik koşullarına bağlıdır. Her apartmanda geçerli genel bir yasak veya her durumda sınırsız bir serbestlik bulunduğu söylenemez.

• Yönetim planını inceleyin: Evcil hayvan beslenmesine ilişkin açık hüküm varsa kapsamı ve geçerliliği değerlendirilmelidir. Yönetim planı, sonradan panoya asılmış bir duyurudan farklıdır.

• Kararın alınma biçimini kontrol edin: Yönetimin duyuru yapması, yönetim planını kendiliğinden değiştirmez. Yönetim planı değişikliklerinde ilgili kanuni çoğunluk aranır.

• Somut rahatsızlığı belgeleyin: Sürekli gürültü, hijyen sorunu veya güvenlik riski varsa olayın sürekliliği ve etkisi delillerle ortaya konulmalıdır.

• Ölçülü çözüm arayın: Ortak alanlarda temizlik ve güvenli dolaşım kurallarıyla giderilebilecek sorunlar öncelikle bu yöntemlerle çözülebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 uyarınca birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğü kiracılar için de geçerlidir. Yönetim veya komşular, uyuşmazlığı gerekçe göstererek hayvana zarar veremez ya da hayvanı kendiliğinden konuttan çıkaramaz.

7. Site yönetiminin aldığı karara nasıl itiraz edilir?

Hukuka aykırı kat malikleri kurulu kararına karşı, kanuni süreler içinde iptal davası açılabilir. Ancak yönetici işlemi, blok kat malikleri kurulu kararı ve toplu yapı temsilciler kurulu kararı birbirinden ayrılmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33'e göre:

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki: Karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Aykırı oyun ve gerekçesinin tutanağa geçirilmesi önemlidir.

• Toplantıya katılmayan kat maliki: Kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde, her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.

• Yokluk veya mutlak butlan: Kararın bu nitelikte hükümsüz olduğu durumlarda süre şartı aranmaz. Her hukuka aykırılık bu kapsamda değildir.

İptal talebinde toplantı çağrısı, gündem, vekâletler, toplantı ve karar yeter sayıları, kararın içeriği ve yönetim planı birlikte incelenir. Yöneticiye dilekçe vermek veya karara mesajla itiraz etmek, dava süresini kendiliğinden korumaz.

Dava şartı arabuluculuğa süresi içinde başvurulması önemlidir; arabuluculuk sürecinin hak düşürücü süreye etkisi somut takvim üzerinden değerlendirilmelidir. İptal davası açılması kararı kendiliğinden durdurmaz; şartları varsa ihtiyati tedbir talep edilebilir.

8. Tek Apartman ile Site Arasındaki Güncel ayrım:

Tek apartmanda yönetim planının değiştirilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Toplu yapılarda ise m. 70'teki özel üçte iki kuralı uygulanır. Bir yerleşimin “site” olarak adlandırılması, tek başına toplu yapı hükümlerine tabi olduğunu göstermez.

9. Apartman aidatı hukuka aykırı şekilde artırılabilir mi?

Aidat artışı, yetkili karar, işletme projesi, giderlerin dayanağı ve doğru paylaşım esaslarına uygun olmalıdır. Artışın yüksek olması tek başına hukuka aykırılık anlamına gelmez; ancak yönetici sınırsız bir artış yetkisine sahip değildir.

• İşletme projesini inceleyin: Personel, enerji, bakım, güvenlik ve onarım giderleriyle toplanacak avansın ilişkisi görülebilmelidir.

• Kararın yetkisini kontrol edin: Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37'nin güncel düzenlemesi, işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasını öngörür. Kabul edilmiş proje yoksa yöneticinin hazırlayacağı geçici proje için özel kurallar bulunur.

• Geçici projedeki özel sınıra dikkat edin: Mevcut işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedelde m. 37'de yeniden değerleme oranına bağlı bir sınır düzenlenmiştir. Bu sınır, bütün aidat kararlarına uygulanan genel bir zam tavanı olarak okunmamalıdır.

• Gider paylaşımını denetleyin: Aksi yönde geçerli bir düzenleme yoksa bazı personel giderleri eşit, diğer ortak giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Her gideri otomatik olarak eşit bölmek doğru olmayabilir.

• İtirazı hukuki yolla sürdürün: Artışı haksız bulmak aidat borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ödemeyi durdurmak yerine kararın ve işletme projesinin hukuki denetimi sağlanmalıdır.

Kira artışına ilişkin kurallar aidata doğrudan uygulanmaz. Özellikle 2026'da değişen işletme projesi hükümleri nedeniyle, eski tarihli internet açıklamaları yerine güncel düzenleme esas alınmalıdır.

10. Apartman ve site uyuşmazlığında hangi belgeler hazırlanmalı?

Başvurunun türüne göre şu belgeler önem taşır:

• Tapu kaydı ve yönetim planı,

• İlgili kurul kararları ve toplantı belgeleri,

• İşletme projesi ve gelir-gider kayıtları,

• Aidat ödeme belgeleri ve borç dökümü,

• Yazılı başvurular, ihtarlar ve bildirim kayıtları,

• Hukuka uygun şekilde elde edilmiş fotoğraf ve videolar,

• Teknik servis raporları, faturalar ve varsa delil tespiti raporu.

Önemli: İcra takibi başlatılmasıyla dava açılması aynı işlem değildir. Dava şartı arabuluculuk, acil geçici hukuki koruma talepleri ve esas dava bakımından izlenecek sıra ayrıca belirlenmelidir. Talebin dayanağına göre görevli mahkeme ve doğru davalı değişebileceğinden, başvuru somut belgeler üzerinden hazırlanmalıdır.

Hukuki dayanaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18, 19, 20, 22, 28, 33, 37, 38, 39, 42, 45, 70 ve Ek m. 1.

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B.

Yüzyüze, Online ve telekonferans yöntemi ile de hizmet verdiğimiz Adana'da bulunan avukatlık ve arabuluculuk ofisimizde apartman, site, gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, mirasa hukuku, gayrimenkul alım satımı, mülkiyet sorunları, kira hukuku, tapu, arsa, arazi, konut, işyeri, arsa sahibi müteahhit, tapu iptali tescil, tazminat vs. uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreçlerini yürüten ve davalara bakan arabulucu ve avukat olarak detaylı bilgi almak isterseniz bizlere ulaşmanız halinde size daha somut bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlığın sonucu; yönetim planına, kararın niteliğine, tarafların sıfatına ve mevcut delillere göre değişir.