100 Soruda Apartman ve Site Yönetim Hukuku Rehberi
Apartman ve site yönetiminde aidat borcu için icra takibi yapılabilir; hukuka aykırı kurul kararları dava konusu edilebilir ve yöneticinin kusurlu işlemleri sorumluluk doğurabilir. Ancak izlenecek yol, yönetim planına, alınan kararın niteliğine, taşınmazın hukuki yapısına ve uyuşmazlığın taraflarına göre değişir. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulması gerekir; icra takibi başlatılması ise bundan farklıdır.
Bu rehber, kat maliklerinin, kiracıların, apartman yöneticilerinin ve profesyonel yönetim şirketlerinin sık karşılaştığı soruları ele almaktadır. Tek apartman ile hukuken toplu yapı niteliği taşıyan sitenin kuralları her zaman aynı değildir. Özellikle yönetim planı değişikliği, karar yeter sayısı, ortak gider paylaşımı ve temsil yetkisi değerlendirilirken bu ayrım korunmalıdır.
A. Aidat Tahsilatı ve İcra Takibi
1. Aidat Ödemeyen Kat Malikine Karşı Ne Yapılabilir?
Aidat ve ortak gider borcunu ödemeyen kat malikine karşı icra takibi yapılabilir veya alacak davası açılabilir. Öncelikle borcun dayandığı kurul kararı, işletme projesi, ödeme tarihleri ve hesap dökümü incelenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca yönetici yanında diğer kat maliklerinin de başvuru hakkı bulunmaktadır. Tahsilat amacıyla elektrik kesmek veya kişinin kullanım haklarını keyfî biçimde engellemek hukuki takip yerine geçmez.
2. Apartman Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Aidat alacağı için borçluya karşı ilamsız icra takibi başlatılabilir. Takip talebinde borcun dönemi, asıl alacak, gecikme tazminatı ve diğer ferî talepler açıkça gösterilmelidir. Yönetici seçimine ilişkin karar, temsil belgeleri, işletme projesi ve ödeme kayıtları dosya hazırlığında önem taşır. Borçlunun doğru belirlenmesi, özellikle malik değişikliği ve kiracı sorumluluğu bulunan durumlarda ayrıca incelenmelidir.
3. Site Aidat Borcuna İtiraz Edilirse Ne Yapılmalıdır?
Süresinde yapılan itiraz, ilamsız takibin itiraz edilen kısmını durdurur. Alacaklı, belgenin niteliğine göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yolunu değerlendirebilir. Kesinleşen işletme projeleri ile kanunun belirlediği kurul kararlarının özel belge niteliği bu seçimde önemlidir. İtirazın iptali davası öncesinde dava şartı arabuluculuk ayrıca gözetilir; icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması yolu aynı usule tabi değildir.
4. Aidat Borcu Olan Kat Malikine Dava Açılabilir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, ortak gider ve avans borcu için dava açılmasına imkân tanır. Davada borcun hukuki dayanağı, gider paylaşım yöntemi, ödeme yükümlüsü ve yapılan tahsilatlar ortaya konulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan alacak davasında, dava şartı arabuluculuk sürecinin yürütülmesi gerekir. Önceden icra takibi yapılması her alacak davası için zorunlu değildir.
5. Apartman Aidat Borçlarında Zamanaşımı Süresi Nedir?
Dönemsel nitelikteki aidat alacakları, Türk Borçlar Kanunu m. 147 kapsamında kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, her bir aidat alacağının muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı değerlendirilir. Bununla birlikte tek seferlik yatırım, onarım veya başka nitelikteki talepler otomatik olarak dönemsel aidatla aynı kabul edilmemelidir. Borç ikrarı, icra takibi ve dava gibi işlemlerin süreye etkisi de kontrol edilmelidir.
6. Aidat Borcu İçin Kat Malikine İhtarname Nasıl Gönderilir?
İhtarnamede borcun dayanağı, dönemleri, ödeme tarihleri, yapılan ödemeler ve talep edilen bakiye açıkça belirtilmelidir. Noter aracılığıyla bildirim, içerik ve tebliğin ispatı bakımından yararlı olabilir; ancak her aidat takibi öncesinde noter ihtarı zorunlu değildir. Temerrüdün başlangıcı ile borçlunun karardan ve borçtan haberdar olması somut dosyada incelenir. Kişisel veriler toplu duyurularla gereksiz biçimde açıklanmamalıdır.
7. Aidat Borcuna Uygulanacak Faiz Nasıl Hesaplanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, ödenmeyen gider ve avans payı için gecikilen günler üzerinden aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öngörür. Bu kalem, sıradan bir sözleşme faiziyle aynı şekilde ele alınmamalıdır. Hesapta her borcun tutarı, muacceliyet ve gecikme başlangıcı, ödeme tarihleri ve kısmi tahsilatlar ayrı gösterilmelidir. Ayrıca faiz istenecekse hukuki dayanağı ve başlangıcı belirlenmeli; aynı kalem için mükerrer hesap yapılmamalıdır.
8. Kiracı Aidat Borcunu Ödemezse Ev Sahibi Sorumlu Olur mu?
Evet. Kiraya verilmiş olması, kat malikinin yönetime karşı ortak gider sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 kapsamında kiracı da kanundaki sınırlar içinde müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Malik ile kiracının kendi aralarındaki gider paylaşımı ise kira sözleşmesi ve kira hukuku bakımından ayrıca değerlendirilir.
9. Apartman Aidat Borcu Nedeniyle Haciz Yapılabilir mi?
Aidat alacağına ilişkin takip haciz aşamasına geldiğinde, borçlunun haczi mümkün mal ve haklarına yönelik işlem talep edilebilir. Bunun için takip usulünün ve haciz koşullarının gerçekleşmesi gerekir. Yönetimin kendiliğinden eşyaya el koyma veya bağımsız bölüme girerek tahsilat yapma yetkisi yoktur. Kanuni ipotek imkânı da şartları oluştuğunda ayrıca incelenebilir.
10. Site Yönetimi Aidat Alacaklarını Avukat Aracılığıyla Nasıl Tahsil Eder?
Süreç; temsil yetkisinin kontrolü, borçlu ve dönem bazında hesapların hazırlanması, belgelerin değerlendirilmesi ve uygun takip yolunun seçilmesiyle yürütülür. İtiraz halinde başvurulacak hukuki yol ayrıca belirlenir. Tahsil edilen tutarlar yönetim hesaplarına işlenmeli, asıl alacak ile gider ve ferî alacaklar ayrıştırılmalıdır. Vekâlet verilmesi, yönetimin hesap tutma ve belge saklama yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
B. Apartman ve Site Yöneticisinin Hukuki Sorumluluğu
11. Apartman Yöneticisinin Hukuki Sorumlulukları Nelerdir?
Yönetici; kanuna, yönetim planına ve geçerli kurul kararlarına uygun hareket etmek, yönetim işlerini özenle yürütmek ve hesap vermekle yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38 uyarınca kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Ortak paranın kişisel hesaptan ayrılması, giderlerin belgelendirilmesi ve kayıtların korunması bu sorumluluğun uygulamadaki önemli parçalarıdır.
12. Apartman Yöneticisi Hangi Durumlarda Şahsen Sorumlu Olur?
Yönetici, kusurlu davranışıyla zarara neden olduğunda kişisel sorumlulukla karşılaşabilir. Yetkisiz ödeme, tahsil edilen paranın amacı dışında kullanılması veya gerekli bakımın ihmal edilmesi buna örnek olabilir. Ancak apartmanın her borcu otomatik olarak yöneticinin kişisel borcu değildir. Temsil sıfatı, işlemin kapsamı, kusur, zarar ve nedensellik bağı birlikte incelenir.
13. Apartman Yöneticisi Kat Maliklerine Hesap Vermek Zorunda mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 39, yöneticinin yönetim planındaki zamanlarda; böyle bir düzenleme yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula hesap vermesini öngörür. Ayrıca maliklerin yarısı isterse arsa paylarından bağımsız olarak plan dışındaki zamanlarda da hesap gösterilmesi istenebilir. Hesap verme, yalnız toplam rakam açıklamakla sınırlı tutulmamalı; gelir ve giderler belgeleriyle anlaşılabilir olmalıdır.
14. Apartman Yöneticisi Görevini Kötüye Kullanırsa Ne Yapılabilir?
Öncelikle işlemin belgeleri toplanarak denetim, hesap verme ve görevden değiştirme yolları değerlendirilir. Zarar varsa tazminat veya alacak talepleri gündeme gelebilir. Fiilin suç oluşturduğunu gösteren somut olgular bulunuyorsa savcılığa başvuru ayrıca incelenebilir. Bununla birlikte özel hukuk yöneticisinin her usulsüz işlemi, kamu görevlilerine özgü görev suçlarını oluşturmaz; hukuki nitelendirme fiile göre yapılır.
15. Apartman Yöneticisi Nasıl Görevden Alınır?
Kat malikleri kurulu, haklı sebep ortaya çıktığında yöneticiyi değiştirebilir. Toplantı çağrısı, gündem, karar yeter sayısı ve yeni yönetici seçimi birlikte değerlendirilmelidir. Mahkemece atanan yöneticinin değiştirilmesinde özel kanuni sınırlamalar bulunduğundan yalnız kurul kararıyla hareket edilmemelidir. Değişiklik sonrasında defter, para, sözleşme ve dijital erişimlerin tutanakla devri sağlanmalıdır.
16. Apartman Yöneticisinin Yaptığı Harcamalara Nasıl İtiraz Edilir?
Önce harcamanın dayanağı olan kurul kararı, işletme projesi, yönetim planı ve fatura incelenmelidir. Harcama kararına karşı iptal yolu ile yöneticinin kusurlu işlemi nedeniyle tazminat talebi farklı hukuki konulardır. İtirazın hedefi doğru belirlenmelidir. Yalnız harcamaya katılmamak, geçerli ortak gider borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
17. Apartman Yöneticisi Yönetim Kararlarını Uygulamazsa Ne Olur?
Yönetici, hukuka uygun ve görev alanına giren kurul kararlarını yerine getirmekle yükümlüdür. İhmal halinde hesap verme, denetim, yönetici değişikliği ve koşulları varsa zarar talebi gündeme gelebilir. Ancak açıkça hukuka aykırı bir kararın uygulanması da sorumluluk doğurabilir. Bu nedenle kararın geçerliliği ile uygulamama nedeninin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
18. Apartman Yöneticisi Kat Maliklerinin İzni Olmadan Harcama Yapabilir mi?
Her gider için ayrı ayrı bütün maliklerin onayı aranmaz. Yöneticinin kanuni görevleri, kabul edilmiş bütçe, yönetim planı ve kurul kararları yetki sınırını belirler. Acil koruma ve onarım ihtiyacı ile yeni yatırım veya kullanım değişikliği aynı nitelikte değildir. Harcamanın gerekliliği, yetki dayanağı ve bedeli belgelenmelidir.
19. Apartman Yöneticisi Hakkında Dava Açılabilir mi?
Evet; ancak dava, yöneticinin hangi sıfatla sorumlu tutulduğuna göre kurulmalıdır. Kişisel kusur nedeniyle tazminat talebiyle, kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilen kurul kararı iptali davası farklıdır. Yanlış tarafa veya yanlış sıfata yöneltilen dava usul sorunları doğurabilir. Talep, hukuki ilişki ve taraflar belirlenerek görev ve arabuluculuk kontrolü yapılmalıdır.
20. Apartman Yöneticisinin Sorumluluk Sigortası Yaptırması Gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu, her apartman yöneticisi için genel bir zorunlu mesleki sorumluluk sigortası öngörmez. Yönetim sözleşmesi, yönetim planı veya özel düzenleme ayrıca incelenmelidir. İsteğe bağlı poliçede teminat kapsamı, istisnalar ve zarar bildirim koşulları önemlidir. Yöneticinin sorumluluk sigortası, binaya ilişkin zorunlu deprem sigortasıyla karıştırılmamalıdır.
C. Kat Malikleri Kurulu ve Kararların İptali
21. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Nasıl Açılır?
İptali istenen karar, aykırılık nedenleri ve davacının başvuru hakkı belirlenerek dava şartı arabuluculuk süreci yürütülür. Ardından taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38 kapsamında kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilebilir. Toplantı tutanağı, çağrı belgeleri, hazirun listesi ve yönetim planı temel inceleme belgeleridir.
22. Apartman Yönetimi Kararlarına Nasıl İtiraz Edilir?
Önce kararın kat malikleri kuruluna mı, yöneticiye mi yoksa toplu yapıdaki başka bir kurula mı ait olduğu belirlenmelidir. Kurul kararının iptali, yöneticiden açıklama istenmesi ve yönetici işlemi nedeniyle dava açılması aynı yol değildir. Kurula yeniden değerlendirme talebi sunulabilir; ancak bu başvuru dava süresinin korunduğu anlamına gelmez.
23. Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Süresi Ne Kadardır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan malik için süre öğrenmeden itibaren bir ay, her durumda karar tarihinden itibaren altı aydır. Yokluk veya mutlak butlan halinde süre koşulu aranmaz. Arabuluculuk başvurusunun hak düşürücü süreye etkisi ayrıca hesaba katılmalıdır.
24. Usulsüz Apartman Toplantısında Alınan Kararlar Geçerli midir?
Her usulsüzlük aynı sonucu doğurmaz. Çağrı eksikliği, toplantı veya karar yeter sayısındaki sorunlar ve emredici hukuka aykırılık farklı değerlendirilir. Bazı aykırılıklar süresinde iptal davası açılmasını gerektirirken bazıları yokluk veya kesin hükümsüzlük tartışması doğurabilir. Bu nedenle usulsüzlük iddiasıyla kararın kendiliğinden uygulanmayacağı varsayılmamalıdır.
25. Apartman Toplantısına Katılmayan Malik Karara İtiraz Edebilir mi?
Evet. Toplantıya katılmayan malik, kanuni koşullarla kararın iptalini isteyebilir. Kararı hangi tarihte öğrendiği ve kararın üzerinden geçen zaman önem taşır. Tutanak örneği, tebligat, yazışma ve diğer öğrenme kayıtları korunmalıdır. Toplantıya katılmamak, alınan kararlardan sınırsız biçimde muaf olmak anlamına gelmez.
26. Apartman Yönetimi Çoğunluk Kararıyla İstediği Harcamayı Yapabilir mi?
Hayır. Harcamanın bakım, zorunlu onarım, faydalı yenilik, lüks ilave veya önemli yönetim işi olması karar koşullarını değiştirebilir. Bazı işlemler için genel çoğunluktan farklı yeter sayılar aranır. Ayrıca giderin maliklere dağıtım yöntemi de kanuna ve geçerli yönetim düzenine uygun olmalıdır. Çoğunluk, emredici hükümlere aykırı karar verme yetkisi sağlamaz.
27. Kat Malikleri Kurulu Kararları Hangi Durumlarda Geçersizdir?
Yetkisiz kurul tarafından alınma, gerekli iradenin oluşmaması, emredici hükümlere aykırılık ve maliklerin korunmuş haklarına müdahale geçerlilik sorunu doğurabilir. Bununla birlikte iptal edilebilirlik ile kesin hükümsüzlük birbirinden ayrılmalıdır. Kararın konusu, oylama şekli ve gerekli yeter sayı incelenmeden her aykırılık için aynı sonuç söylenemez.
28. Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Tek anagayrimenkulde Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Hukuken toplu yapı kapsamındaki yönetim planında ise m. 70 uygulanır: temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu aranır. Geçici yönetim hükümlerinde ayrıca özel düzenleme bulunur. Her “site” adlandırması toplu yapı rejiminin uygulandığını göstermez.
29. Apartman Yönetim Planına Aykırı Karar Alınırsa Ne Yapılır?
Kararın, yönetim planını hukuken geçerli biçimde değiştirip değiştirmediği veya plana aykırı bir uygulama getirip getirmediği incelenir. Geçerli plan hükmünü sıradan kurul kararıyla etkisizleştirmek mümkün değildir. Aykırılığın niteliğine göre iptal veya hükümsüzlük talebi değerlendirilir. Kanunun emredici hükümleri ise yönetim planından da önce gelir.
30. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Avukat Gerekli mi?
Gerçek kişiler bu davayı kural olarak avukat olmadan da takip edebilir. Ancak dava süresi, aykırı oy koşulu, doğru davalı ve arabuluculuk süreci başvurunun sonucunu etkileyebilir. Özellikle toplu yapılarda hangi kurulun kararının dava konusu olduğu dikkatle belirlenmelidir. Avukatla temsil, kanuni başvuru koşullarını ortadan kaldırmaz.
D. Profesyonel Site Yönetimi ve Yönetim Şirketleri
31. Site Yönetim Şirketi Nasıl Değiştirilir?
Şirketin yönetici sıfatıyla atanması ile hizmet sözleşmesi kapsamında çalışması birbirinden ayrılmalıdır. Yetkili kurulun kararı yanında mevcut sözleşmenin fesih, ücret ve devir hükümleri de incelenir. Yeni şirketle geçiş planı kurulmalı; banka, personel, tedarikçi, belge ve erişim devri tutanakla yapılmalıdır. Yönetici değişikliği, sözleşmesel bütün yükümlülüklerin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.
32. Site Yönetim Şirketinin Hukuki Sorumlulukları Nelerdir?
Sorumluluk, şirketin üstlendiği işlere ve temsil sıfatına göre belirlenir. Tahsilat, bütçe uygulaması, bakım organizasyonu, personel işlemleri ve kayıt güvenliği sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Yönetici olarak görev yapan şirket bakımından Kat Mülkiyeti Kanunundaki yükümlülükler de önem taşır. Hizmetin başka bir yükleniciye bırakılması, her durumda sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
33. Site Yönetim Şirketi ile Sözleşme Nasıl Feshedilir?
Sözleşmenin süresi, hukuki niteliği, fesih nedenleri ve bildirim usulü birlikte incelenmelidir. Yetkili kurul kararı alınması ve bildirimin ispatlanabilir biçimde yapılması önemlidir. Vekâlet hükümlerinin uygulanabildiği ilişkilerde sona erdirmenin özel sonuçları da gündeme gelebilir. Haksız veya uygun olmayan zamanda sona erdirme iddiasına bağlı ücret ve zarar talepleri ayrıca değerlendirilir.
34. Profesyonel Apartman Yönetimi Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Sözleşme; görev kapsamını, temsil yetkisini, ücret ve ek giderleri, harcama sınırlarını, raporlamayı, denetimi ve sona erme sonrası devir yükümlülüğünü açıkça düzenlemelidir. Banka hesabı ve ödeme onay sistemi özellikle belirlenmelidir. Kişisel veri işleme, personel yönetimi ve alt yüklenici ilişkileri de kapsam dışında bırakılmamalıdır. Şirketin hukuki sıfatı baştan netleştirilmelidir.
35. Site Yönetim Şirketi Kat Maliklerine Karşı Sorumlu mudur?
Yönetici sıfatıyla görev yapan şirket, bu görevin kanuni yükümlülüklerine tabidir. Yalnız belirli hizmetleri sağlayan şirketin sorumluluğu ise sözleşme ve fiilin niteliğine göre değerlendirilir. Her kat malikinin her sözleşmesel talebi doğrudan ileri sürebileceği varsayılmamalıdır. Zararın kime ait olduğu ve talebi kimin yönelteceği ayrıca belirlenmelidir.
36. Site Yönetim Şirketi Hangi Ücretleri Talep Edebilir?
Ücretin dayanağı yönetim planı, yetkili kurul kararı ve geçerli sözleşmede aranır. Yönetim bedeli, personel gideri, dış hizmet bedeli ve masraf iadesi ayrı kalemler olarak gösterilmelidir. Sözleşmede bulunmayan ek komisyon veya tek taraflı ücret artışı otomatik olarak bağlayıcı kabul edilemez. Vergi ve faturalandırma boyutu da kontrol edilmelidir.
37. Site Yönetim Şirketinin Harcamaları Nasıl Denetlenir?
Banka hareketleri, faturalar, tedarikçi sözleşmeleri, ödeme onayları ve bütçe karşılaştırmaları birlikte incelenir. Denetim yalnız kasadaki bakiye üzerinden yapılmamalıdır. Borçlandırılan bağımsız bölümler ile tahsilat kayıtlarının uyumu da kontrol edilmelidir. Şirket sözleşmesi, kanuni denetimi zorlaştıran veya belgelere erişimi fiilen ortadan kaldıran bir yapıya dönüştürülmemelidir.
38. Site Yönetim Şirketine Karşı Dava Nasıl Açılır?
Önce talebin sözleşmeye aykırılık, yönetici sorumluluğu, haksız fiil veya kurul kararı uyuşmazlığı olup olmadığı belirlenir. Görevli mahkeme ve dava şartı arabuluculuk bu nitelendirmeye göre değişebilir. Şirketin taraf olduğu her uyuşmazlık otomatik olarak sulh hukuk mahkemesinde görülmez. Sözleşme, yetki kararları ve zarar belgeleri başvuru öncesinde birlikte değerlendirilmelidir.
39. Profesyonel Site Yönetimi İçin Hukuki Danışmanlık Neden Gereklidir?
Profesyonel yönetimde karar alma, sözleşme, tahsilat, personel ve kişisel veri işlemleri aynı anda yürütülür. Bu alanların farklı kurallara tabi olması, standart bir uygulamanın her siteye uygun olmamasına yol açar. Hukuki değerlendirme, işlem yapılmadan önce yetki ve usul sorunlarının belirlenmesine yardımcı olur. Bununla birlikte danışmanlık alınması belirli bir uyuşmazlık sonucunu garanti etmez.
40. Site Yönetim Şirketleri İçin Avukatlık Hizmetleri Nelerdir?
Sözleşmelerin incelenmesi, kurul süreçlerinin hukuki değerlendirilmesi, aidat takipleri, dava takibi, personel uyuşmazlıkları ve veri koruma çalışmaları bu kapsamda yer alabilir. Hizmetin sınırı yazılı sözleşmeyle belirlenmelidir. Sürekli danışmanlık ile ayrı dava ve icra işlerinin ücret kapsamı aynı olmayabilir. Şirketin kendi hukuki işleriyle temsil ettiği siteye ait işler de ayrıştırılmalıdır.
E. Apartman Yöneticisi Seçimi ve Yönetim Süreçleri
41. Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34 uyarınca yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Toplantı ve oylama kayıtları usulüne uygun tutulmalıdır. İkinci toplantı yapılması, yönetici seçimine ilişkin özel çoğunluğu ortadan kaldırmaz. Toplu yapılarda ise yönetim organı ve seçim yöntemi özel hükümlerle birlikte değerlendirilir.
42. Apartman Yöneticisi Olmak İçin Kat Maliki Olmak Gerekir mi?
Hayır. Kanun, yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilmesine izin verir. Bununla birlikte yönetim planındaki geçerli düzenlemeler ve atanacak kişinin hukuki durumu incelenmelidir. Dışarıdan yönetici seçilmesi halinde ücret, yetki, raporlama ve devir koşullarının yazılı düzenlenmesi uygulamadaki belirsizlikleri azaltır.
43. Apartman Yöneticisi Kaç Yılda Bir Seçilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34, yöneticinin her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanmasını ve eski yöneticinin tekrar atanabilmesini düzenler. Toplu yapılardaki organ ve toplantı düzeni ise özel hükümlerle birlikte incelenmelidir. Görev süresi dolduğu halde yeni seçim yapılmamasının sonuçları ayrıca değerlendirilir; önceki yöneticinin yetkisinin sınırsız sürdüğü varsayılmamalıdır.
44. Apartman Yönetimi İçin Yeterli Çoğunluk Nasıl Sağlanır?
Genel toplantı yeter sayısıyla belirli bir karar için gereken çoğunluk farklıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 30 ilk toplantıda sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım arar. İkinci toplantıdaki genel karar kuralı, kanundaki özel yeter sayıları kaldırmaz. Yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği ve önemli yönetim işleri ayrı değerlendirilmelidir.
45. Apartman Yönetim Kurulu Nasıl Oluşturulur?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34, yönetimin bir kişiye veya üç kişilik kurula verilmesine imkân tanır. Kurul üyeleri kanuni seçim koşullarıyla belirlenmeli, temsil ve imza düzeni açıkça karara bağlanmalıdır. Toplu yapıdaki farklı yönetim organları bu yapıyla karıştırılmamalıdır. Üyeler arasındaki iş bölümü, kanuni sorumluluğu bütünüyle ortadan kaldırmaz.
46. Apartman Karar Defteri Nasıl Tutulmalıdır?
Kurul kararları, sıra numaralı ve her sayfası noter mühürlü karar defterine işlenmelidir. Katılan maliklerin imzaları alınmalı; aykırı oy kullananlar gerekçelerini belirterek imzalamalıdır. Kararın tarihi, konusu ve oylama sonucu anlaşılır olmalıdır. Mesajlaşma grubundaki yazışmalar, kanunun aradığı karar ve kayıt düzeninin yerine kendiliğinden geçmez.
47. Apartman Toplantısı Çağrısı Nasıl Yapılır?
Önce toplantının olağan mı olağanüstü mü olduğu ve yönetim planındaki çağrı düzeni belirlenmelidir. Olağanüstü toplantı için kanunda özel bildirim usulü ve önceden çağrı koşulu bulunur. Gündem, toplantı yeri ve ilk toplantıda yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantı bilgileri açıkça belirtilmelidir. Yalnız mesajlaşma grubuna duyuru yapılmasının her durumda yeterli olduğu kabul edilmemelidir.
48. Apartman Yöneticisi İstifa Ederse Ne Yapılmalıdır?
İstifa bildirimi kayıt altına alınmalı ve yeni yönetici seçimi için gerekli süreç başlatılmalıdır. Hesap, belge, para, anahtar ve dijital erişimler tutanakla devredilmelidir. İstifa, önceki döneme ilişkin hesap verme veya kusur sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yönetimde anlaşma sağlanamıyorsa mahkemeden yönetici atanması değerlendirilebilir.
49. Apartman Yönetimi Denetçisi Nasıl Seçilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 41 uyarınca denetim işi, kat malikleri arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilen bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verilebilir. Bu koşul, dışarıdan seçilebilen yöneticiyle karıştırılmamalıdır. Profesyonel muhasebe desteği alınması da kanuni denetim organının ve kurulun sorumluluğunu kendiliğinden kaldırmaz.
50. Apartman Yönetiminde Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?
Kat malikleri; toplantıya katılma, kanuni sınırlar içinde oy kullanma, yönetimi denetleme, hesap isteme ve hukuka aykırı kararlara başvurma haklarına sahiptir. Ortak alanlardan yararlanma hakkı da diğer maliklerin haklarına saygıyla kullanılmalıdır. Hakların kapsamı yönetim planı ve emredici hükümler birlikte değerlendirilerek belirlenir. Bilgi alma hakkı, üçüncü kişilerin verilerinin sınırsız açıklanmasını gerektirmez.
F. Ortak Alanlar ve Komşuluk Uyuşmazlıkları
51. Apartman Ortak Alanını İşgal Eden Kat Malikine Ne Yapılabilir?
Önce alanın tapu, proje ve yönetim planı bakımından ortak yer olup olmadığı belirlenir. Haksız kullanım varsa müdahalenin sona erdirilmesi ve eski hale getirme talepleri değerlendirilebilir. Koşulları varsa kullanım bedeli veya zarar talebi ayrıca incelenir. Yönetimin zor kullanarak eşya kaldırması yerine hukuki yollarla hareket edilmesi gerekir.
52. Apartman Otoparkı Kat Maliklerine Nasıl Tahsis Edilir?
Otoparkın ortak yer, bağımsız bölüm veya belirli bir bölüme bağlı eklenti olup olmadığı belirleyicidir. Ortak otoparkta kullanım düzeni kurulabilir; ancak kalıcı münhasır hak yaratılması farklı koşullara tabidir. Proje, tapu kayıtları, yönetim planı ve hakkaniyet birlikte değerlendirilmelidir. Yönetici tek başına kalıcı mülkiyet veya kullanım hakkı dağıtamaz.
53. Apartman Bahçesi Kişisel Kullanıma Ayrılabilir mi?
Ortak bahçenin bir kişiye özel kullanıma bırakılması, basit bir günlük kullanım düzenlemesiyle aynı değildir. Tapu, proje, yönetim planı ve gerekli malik iradesi incelenmelidir. Giriş katında oturmak, bahçe üzerinde kendiliğinden özel hak doğurmaz. Geçerli bir tahsis bulunması da alanın amacına aykırı yapılaşmaya sınırsız izin vermez.
54. Apartman Çatısı Kime Aittir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 kapsamında çatı kural olarak ortak yerdir. Son katta oturmak, çatının tek başına mülkiyetini veya kullanım yetkisini sağlamaz. Çatı onarımı, özel kullanım ve projeye aykırı kapatma ayrı konulardır. Ortak gider paylaşımı ile zarara kusuruyla neden olan kişinin sorumluluğu birlikte değerlendirilmelidir.
55. Apartman Ortak Alanlarına Kamera Takılması Hukuka Uygun mudur?
Güvenlik amacıyla kamera kullanılması mümkün olabilir; ancak kurul kararı alınması tek başına bütün veri işleme koşullarını sağlamaz. Hukuki sebep, gereklilik, ölçülülük, görüş açısı, aydınlatma, saklama süresi ve erişim yetkileri belirlenmelidir. Bağımsız bölüm içini veya özel yaşamı gereksiz biçimde izleyen sistemler hukuki risk doğurur. Ses kaydı ayrıca değerlendirilmelidir.
56. Apartman Ortak Alanları Kiraya Verilebilir mi?
Ortak alanın niteliği, kullanım amacı ve yapılacak işlemin hukuki etkisi incelenmeden kiraya verilebileceği söylenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 45 kapsamındaki önemli yönetim işlerinde oybirliği aranır. Yönetici tek başına ortak alan üzerinde sınırsız kiralama yetkisine sahip değildir. İmar, güvenlik ve ortak kullanım amacı da ayrıca korunmalıdır.
57. Komşunun Gürültü Yapması Halinde Hukuki Haklar Nelerdir?
Olağan yaşam sesleriyle katlanma sınırını aşan sürekli veya yoğun gürültü ayrılmalıdır. Yönetimden müdahale istenebilir; olayın niteliğine göre kolluk veya ilgili idareye başvurulabilir. Özel hukukta rahatsızlığın giderilmesi ve koşulları varsa tazminat gündeme gelebilir. Komşuluk ve kat mülkiyeti kaynaklı dava öncesinde arabuluculuk değerlendirilmelidir; delil toplarken özel hayat ihlal edilmemelidir.
58. Apartman Ortak Alanına Eşya Koymak Yasaklanabilir mi?
Geçişi, yangın güvenliğini veya ortak kullanım amacını engelleyen eşya bırakılmasına karşı düzenleme yapılabilir. Yönetim planı, proje ve güvenlik kuralları önemlidir. Ancak yönetim, mülkiyetteki eşyalara keyfî biçimde el koyamaz veya bunları imha edemez. Kaldırma talebi ve sonraki hukuki işlem ölçülü ve belgeli yürütülmelidir.
59. Apartman Yönetimi Ortak Alanları Tek Başına Değiştirebilir mi?
Hayır. Yöneticinin olağan bakım yetkisi, ortak alanlarda her türlü değişiklik yapma yetkisi anlamına gelmez. İşlemin onarım, yenilik, ilave veya kullanım değişikliği olması farklı koşullar doğurur. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 ve m. 42 başta olmak üzere ilgili hükümler birlikte incelenmelidir. Projeye ve teknik güvenliğe uygunluk ayrıca aranır.
60. Apartman Ortak Alanının İşgali Nedeniyle Dava Açılabilir mi?
Evet. Haksız müdahalenin sona erdirilmesi, eski hale getirme ve şartları varsa parasal talepler dava konusu olabilir. Davacı sıfatı, alanın hukuki niteliği ve talebin kapsamı doğru belirlenmelidir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk gözetilir. Acil zarar tehlikesi varsa geçici hukuki koruma ayrıca değerlendirilebilir.
G. Kat Mülkiyeti ve Yönetim Planı
61. Kat Mülkiyeti Kanunu Apartman Yönetimini Nasıl Düzenler?
Kanun; bağımsız bölümler, ortak yerler, giderlere katılım, kurul kararları, yönetici ve denetçi gibi temel konuları düzenler. Yönetim planı bu çerçevede bağlayıcı kurallar içerir. Ancak plan veya kurul kararı emredici kanun hükümlerini bertaraf edemez. Toplu yapı hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı da yönetim sistemini etkiler.
62. Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Apartman Yöneticisinin Yetkileri Nelerdir?
Yönetici; kurul kararlarının uygulanması, ortak taşınmazın korunması, giderlerin toplanması ve yönetim işlerinin yürütülmesi gibi görevleri yerine getirir. Yetki kapsamı kanun, yönetim planı ve geçerli kurul kararlarıyla belirlenir. Ortak alanın devri veya her türlü inşai değişiklik gibi işlemler olağan yönetim yetkisine dayanılarak yapılamaz. Dava ve takip yetkisi de işin niteliğine göre incelenmelidir.
63. Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Aidat Nasıl Belirlenir?
Aidat, yönetimin ortak gider ve avans ihtiyacına dayanır; keyfî bir tutar olmamalıdır. Gider kalemleri, paylaşım ölçütü ve işletme projesi birlikte değerlendirilir. Güncel m. 37 düzenlemesinde işletme projesinin kurulca onaylanması, yöneticinin geçici proje yetkisi ve mevcut proje bulunan hallerde geçici bedel sınırı ayrıca önemlidir. Bütün aidat artışlarının tek ve sınırsız bir yönetici kararına bırakıldığı söylenemez.
64. Yönetim Planı Kat Maliklerini Nasıl Bağlar?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28, yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde kabul eder. Plan ve geçerli değişiklikleri sonradan malik olanları da bağlayabilir. Bununla birlikte emredici kanuna aykırı hükümler sırf planda yazdığı için geçerlilik kazanmaz. Taşınmaz edinilirken yönetim planının incelenmesi bu nedenle önemlidir.
65. Apartman Yönetim Planına Nasıl İtiraz Edilir?
Önce mevcut plan hükmünün geçersizliği mi, plan değişikliği kararının iptali mi yoksa plana aykırı uygulama mı ileri sürüldüğü belirlenmelidir. Bu taleplerin koşulları ve süreleri aynı değildir. Tapudaki plan metni ve değişiklik kayıtları alınarak ilgili kurul kararlarıyla karşılaştırılmalıdır. Sonradan malik olmak, bütün plan hükümlerine karşı sınırsız bir itiraz süresi yaratmaz.
66. Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu Nedir?
Kat malikleri, kanun ve geçerli yönetim düzeni çerçevesinde ortak gider ve avanslara katılmakla yükümlüdür. Ortak tesisi kullanmadığını veya kullanmaya ihtiyaç duymadığını söylemek kural olarak ödeme borcunu kaldırmaz. Toplu yapılarda yalnız belirli bloklara tahsisli giderlerle bütün siteye ait giderler ayrıştırılır. Giderin doğru kişilere ve doğru ölçütle dağıtılması gerekir.
67. Kat Maliklerinin Ortak Alanlar Üzerindeki Hakları Nelerdir?
Malikler, ortak yerlerden kullanım amacına ve diğer maliklerin haklarına uygun biçimde yararlanabilir. Ortak kullanım hakkı, alanı tek taraflı kapatma veya özel mülkiyet gibi kullanma yetkisi vermez. Tapu, proje, yönetim planı ve geçerli kararlar birlikte incelenmelidir. Ortak alanın belirli bir malike yakın olması kendiliğinden ayrıcalık yaratmaz.
68. Kat Mülkiyetinde Oy Hakkı Nasıl Hesaplanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 31 uyarınca kural olarak her malikin bir oyu vardır; birden fazla bağımsız bölümü bulunan kişi her bölüm için oy kullanabilir, ancak kanuni üst sınır uygulanır. Paylı bağımsız bölüm ortak temsil edilir. Vekâleten oy kullanımında da sınırlamalar vardır. Oy sayısı ile arsa payına bağlı yeter sayılar aynı hesap değildir.
69. Apartman Yönetiminde Arsa Payı mı, Daire Sayısı mı Esas Alınır?
İşlemin türüne göre biri veya her ikisi dikkate alınabilir. Yönetici seçiminde sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte aranır. Gider paylaşımında ise Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, aksi geçerli biçimde kararlaştırılmadıkça bazı giderlerde eşit, bazı giderlerde arsa payına göre katılım öngörür. Her kararı yalnız daire sayısına göre değerlendirmek doğru değildir.
70. Kat Mülkiyetinde Yönetici Atanması Davası Nasıl Açılır?
Malikler yönetimde anlaşamaz veya yönetici atayamazsa, kat maliklerinden biri taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinden atama isteyebilir. Toplantı girişimleri, seçim sonuçları ve yönetimsizliğin koşulları belgelenmelidir. Başvurunun çekişmesiz yargı niteliği, taraf yapısı ve arabuluculuk kapsamı ayrıca değerlendirilir. Her yönetim uyuşmazlığı doğrudan mahkemece yönetici atanmasını gerektirmez.
H. Site Yönetimi ve Özel Yaşam Uyuşmazlıkları
71. Site Yönetimi Evcil Hayvan Beslenmesini Yasaklayabilir mi?
Yönetim planı, geçerli kararlar, hayvanın niteliği ve somut rahatsızlık birlikte değerlendirilmelidir. Konuya her durumda geçerli tek bir evet veya hayır cevabı vermek yanıltıcıdır. Ortak alan kurallarıyla bağımsız bölümde hayvan bulundurma aynı değildir. Yönetim hayvana el koyamaz veya zarar veremez; uyuşmazlık hukuki yollarla çözülmelidir.
72. Site Yönetimi Kiralık Dairelere Ek Aidat Uygulayabilir mi?
Bir bağımsız bölümün kiraya verilmiş olması, tek başına daha yüksek ortak gider yüklenmesini haklı kılmaz. Gider paylaşımının kanuni ve sözleşmesel dayanağı bulunmalıdır. Gerçek ek hizmet maliyeti, kullanım biçimi ve geçerli yönetim planı ayrıca değerlendirilebilir. Olağan konut kiralamasıyla farklı mevzuata tabi kısa süreli kullanım birbirine karıştırılmamalıdır.
73. Site Yönetimi Misafirlerin Siteye Girişini Kısıtlayabilir mi?
Güvenlik için ölçülü kimlik doğrulama ve ziyaret düzeni kurulabilir. Ancak bu yetki, malik veya kullanıcının misafir kabul etme hakkını keyfî biçimde ortadan kaldıracak şekilde kullanılamaz. Toplanan ziyaretçi verileri de amaçla sınırlı olmalıdır. Somut güvenlik riskiyle genel ve süresiz yasaklama birbirinden ayrılmalıdır.
74. Site Yönetimi Havuz ve Spor Salonu Kullanımını Kısıtlayabilir mi?
Sağlık, bakım, güvenlik ve kapasite nedeniyle ölçülü kullanım kuralları getirilebilir. Ancak hak sahiplerinin kullanımını dayanak olmaksızın tamamen kaldıran veya ayrımcı sonuç doğuran kararlar hukuki denetime açıktır. Tesisin hukuki statüsü, gider düzeni ve yönetim planı incelenmelidir. Aidat borcunun tahsili amacıyla yaptırım uygulanması ayrıca değerlendirilir.
75. Site Yönetimi Kat Maliklerine Para Cezası Verebilir mi?
Site yönetiminin kamu makamları gibi genel bir idari para cezası verme yetkisi yoktur. Yönetim planı veya sözleşmedeki bir yaptırımın geçerliliği ise hukuki niteliği ve bağlayıcılığı üzerinden ayrıca incelenir. Salt yönetici kararıyla keyfî ceza oluşturulamaz. Fiil nedeniyle doğan gerçek zarar ile cezalandırma amaçlı tahakkuk farklıdır.
76. Site Yönetimi Güvenlik Kamerası Görüntülerini Paylaşabilir mi?
Görüntüler kişisel veri içerebilir; paylaşım için uygun hukuki sebep ve amaç bulunmalıdır. Yetkili makam talebinin karşılanmasıyla görüntünün bütün sakinlere mesaj yoluyla gönderilmesi aynı değildir. Talep sahibinin hak arama ihtiyacı değerlendirilirken üçüncü kişilerin verileri de korunmalıdır. Erişim yetkileri, aktarım kayıtları ve gerekiyorsa görüntü maskeleme önlemleri önemlidir.
77. Site Yönetimi Elektrik ve Su Kesintisi Yapabilir mi?
Aidat tahsil etmek amacıyla bağımsız bölümün temel hizmetlerini keyfî biçimde kesmek, icra takibinin yerine kullanılabilecek genel bir yetki değildir. Teknik zorunluluk, arıza veya güvenlik nedeniyle yapılan geçici müdahaleler farklı değerlendirilir. Abonelik ve dağıtım yapısı ayrıca incelenmelidir. Haksız kesinti, zararın giderilmesi ve geçici hukuki koruma taleplerine yol açabilir.
78. Site Yönetimi Ortak Alanların Kullanımını Yasaklayabilir mi?
Ortak alanlar için amaca uygun kullanım düzeni getirilebilir; fakat hak sahiplerinin yararlanması keyfî biçimde engellenemez. Bakım veya yakın güvenlik tehlikesi nedeniyle geçici kapatma ile sürekli kullanım yasağı farklıdır. Kararın yetkili organ tarafından alınması, ölçülü olması ve hukuki dayanağının bulunması gerekir.
79. Site Yönetimi Kiracıların Haklarını Kısıtlayabilir mi?
Kiracı, kullanım ilişkisi kapsamında ortak yerlerden yararlanabilir ve yönetim düzenine uymakla yükümlüdür. Maliklere ait oy hakkı ise kiracıya kendiliğinden geçmez; yetkili temsil ayrıca değerlendirilir. Kiracıların kullanım hakları sırf malik olmadıkları için keyfî biçimde kaldırılamaz. Hak ve yükümlülükler kira ilişkisiyle kat mülkiyeti kuralları birlikte ele alınarak belirlenir.
80. Site Yönetimi Kat Maliklerinin Kişisel Verilerini Nasıl Korur?
Önce hangi verinin hangi amaçla ve hangi hukuki sebeple işlendiği belirlenmelidir. Aydınlatma, erişim sınırlaması, güvenli saklama, aktarım kontrolü ve silme düzeni kurulmalıdır. Aidat borcu, iletişim bilgisi ve kamera kaydı aynı amaçla sınırsız paylaşılamaz. Açık rıza, her işlem için zorunlu veya bütün hukuka aykırılıkları gideren bir çözüm değildir.
I. Apartman ve Site Yönetimi Davaları
81. Apartman Yönetimine Karşı Hangi Davalar Açılabilir?
Kurul kararı iptali, hesap ve sorumluluk uyuşmazlıkları, ortak alan müdahalesi, gider paylaşımı ve zarar talepleri gündeme gelebilir. Ancak apartman veya site yönetiminin kural olarak ayrı tüzel kişiliği bulunmadığından doğru tarafın belirlenmesi önemlidir. Talebin yöneticiye kişisel olarak mı yoksa maliklerin temsilcisi sıfatıyla mı yöneltildiği açık olmalıdır.
82. Site Yönetimi Hakkında Hukuki Şikâyet Nasıl Yapılır?
Başvuru yolu şikâyetin konusuna bağlıdır. Kurul kararı için hukuk davası, suç şüphesi için savcılık, kişisel veri ihlali için ilgili başvuru yolları ve teknik güvenlik konusunda yetkili idare gündeme gelebilir. Her yönetim sorununu inceleyen tek bir genel şikâyet makamı yoktur. Başka bir kuruma yapılan başvuru dava süresini kendiliğinden korumaz.
83. Apartman Yönetimi ile Yaşanan Uyuşmazlıklar Nasıl Çözülür?
Yönetim planı, kararlar ve mali kayıtlar incelenerek önce somut sorun belirlenmelidir. Yazılı açıklama, kurul değerlendirmesi veya arabuluculukla çözüm sağlanabilir. Anlaşma olmazsa talebin niteliğine uygun dava veya takip yolu kullanılır. Acil zarar tehlikesinde geçici koruma ayrıca değerlendirilir; görüşmeler sırasında başvuru süreleri ihmal edilmemelidir.
84. Apartman Yönetimi Davaları Hangi Mahkemede Açılır?
Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar, Ek m. 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bununla birlikte yönetim şirketinin bütün sözleşmeleri, işçilik uyuşmazlıkları veya her tazminat talebi otomatik olarak bu kapsama girmez. Görev ve yetki, taraflara ve talebin hukuki dayanağına göre ayrı belirlenmelidir.
85. Apartman Yönetimi Davaları Ne Kadar Sürer?
Bu davalar için her dosyada geçerli kesin bir bitiş süresi verilemez. Tebligat, taraf sayısı, bilirkişi ihtiyacı, keşif, deliller ve kanun yolu süreci süreyi etkiler. Arabuluculukta anlaşma sağlanmasıyla çekişmeli yargılama aynı takvime sahip değildir. Somut dosya görülmeden sonuç tarihi vaat edilmesi yanıltıcı olur.
86. Apartman Yönetimi Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamında Kat Mülkiyeti Kanunundan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Ancak icra takibi, icra mahkemesine özgü başvuru ve çekişmesiz yargı işi aynı kapsamda değerlendirilmez. Zorunlu olan başvurudur; taraflar anlaşmaya zorlanamaz. Başvurunun kapsamı somut talebe göre belirlenmelidir.
87. Apartman Yönetimi ile Kat Maliki Arasındaki Uyuşmazlıklarda Avukat Gerekli mi?
Gerçek kişiler kural olarak kendi davalarını takip edebilir. Buna karşılık yöneticinin temsil yetkisi, malik sıfatı, süreler ve gider paylaşımının hukuki dayanağı teknik sorunlar doğurabilir. Hukuki yardım, doğru yol ve tarafların belirlenmesine katkı sağlayabilir. Avukatla çalışma kararı, işin kapsamı ve maliyeti açıklığa kavuşturularak verilmelidir.
88. Apartman Yönetimi Kararlarına Karşı İhtiyati Tedbir Alınabilir mi?
Gecikme nedeniyle ciddi zarar veya hakkın elde edilmesinde güçlük doğabilecekse ihtiyati tedbir istenebilir. İptal davası açılması, kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Tedbir talebi somut tehlike, korunacak hak ve ölçülü önlem üzerinden gerekçelendirilmelidir. Mahkeme, talebi yaklaşık ispat ve diğer kanuni koşullar çerçevesinde değerlendirir.
89. Apartman Yönetimi Avukatlık Ücretleri Ne Kadardır?
Tek bir sabit ücret yoktur. Danışmanlık, dava ve icra hizmetlerinin kapsamı, iş yükü ve yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi dikkate alınır. Avukatla kararlaştırılan ücret, yargılama sonunda hükmedilebilen karşı vekâlet ücreti ve mahkeme giderleri birbirinden farklıdır. Dosya incelenmeden toplam maliyet veya karşı taraftan mutlaka tahsil edilecek tutar vaat edilmemelidir.
90. Site Yönetimi Davalarında Avukat Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Mesleki kayıt, çıkar çatışması, iletişim düzeni, işin kapsamının açıklığı ve ücret sözleşmesi değerlendirilmelidir. Dosyanın belgeler üzerinden incelenmesi ve risklerin anlaşılır biçimde açıklanması önemlidir. Başarı veya tahsilat garantisi verilmesi sağlıklı bir ölçüt değildir. Belge teslimi, bilgilendirme ve vekâletin kapsamı baştan netleştirilmelidir.
J. Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Yardımın Kapsamı
91. Apartman Yönetimi Avukatı Ne İş Yapar?
Bu ifade, apartman yönetimiyle ilgili hukuki işleri yürüten avukatı anlatır; ayrı bir resmî uzmanlık unvanı değildir. İşler arasında aidat takibi, kurul kararlarının değerlendirilmesi, sözleşme incelemesi ve dava takibi bulunabilir. Hangi hizmetin üstlenildiği yazılı sözleşmeyle belirlenmelidir. Yönetimin idari ve mali görevleri avukata vekâlet verilmesiyle bütünüyle devredilmiş olmaz.
92. Site Yönetimi Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Üstlenilen iş kapsamında aidat alacağı, itirazın iptali, kurul kararı iptali, ortak alan müdahalesi ve yönetici sorumluluğu davaları takip edilebilir. Personel, tedarik veya veri koruma uyuşmazlıkları farklı hukuki alanlara da uzanabilir. Davanın görevli mahkemesi, “site yönetimi” adı üzerinden değil somut talebe göre belirlenir.
93. Apartman Yöneticileri İçin Hukuki Danışmanlık Hizmeti Neleri Kapsar?
Toplantı çağrısı, karar taslağı, işletme projesi, gider paylaşımı, tahsilat ve sözleşmelerin hukuki değerlendirilmesini kapsayabilir. Düzenli danışmanlıkta belge akışı ve cevap yöntemi belirlenmelidir. Muhasebe, teknik denetim ve avukatlık hizmeti birbirinden farklıdır. Hukuki değerlendirme yapılması, eksik mali kayıtların tutulduğu veya teknik incelemenin yapıldığı anlamına gelmez.
94. Site Yönetimleri İçin Sürekli Avukatlık Hizmeti Nasıl Yürütülür?
Süreklilik, belirlenen konularda düzenli danışmanlık ve hukuki işlem takibi şeklinde kurulabilir. Sözleşmede aylık hizmet kapsamı, ayrıca ücretlendirilecek işler, belge paylaşımı ve raporlama düzenlenmelidir. Kurul kararları ve temsil yetkisi de kontrol edilmelidir. Sürekli danışmanlık sözleşmesi, her dava ve icra işinin otomatik olarak aynı ücret içinde olduğu anlamına gelmez.
95. Apartman Aidat Tahsilatı İçin Avukat Desteği Hangi İşlemleri İçerir?
Borç kayıtlarının kontrolü, doğru borçlunun belirlenmesi, ihtar veya takip hazırlığı ve itiraz sonrası hukuki yolun değerlendirilmesini içerebilir. Düzenli ve belgeli kayıtlar tahsilatın temelidir. Avukatın dosyayı üstlenmesi borçlunun ödeme gücünü veya tahsilat sonucunu garanti etmez. Tahsil edilen paraların raporlanması ve yönetim hesaplarıyla eşleştirilmesi gerekir.
96. Site Yönetimi İcra Takibi İçin Avukat Nasıl Seçilir?
Takip kapsamını ve ücret düzenini açıklayan, belgeleri inceleyen ve düzenli raporlama yöntemi belirleyen bir çalışma ilişkisi kurulmalıdır. Toplu dosyalarda borçlu bazında hesapların nasıl tutulacağı da netleştirilmelidir. Tahsilat garantisi veya belgesiz hızlı sonuç vaadi seçim ölçütü olmamalıdır. Yönetimin vekâlet verme yetkisi ve çıkar çatışması da kontrol edilmelidir.
97. Apartman Yönetimi Hukuki Danışmanlık Ücretleri Nasıl Belirlenir?
Ücret; hizmetin sürekliliği, bağımsız bölüm ve dosya yoğunluğu, sözleşme inceleme ihtiyacı ve üstlenilecek işlerle bağlantılı olarak kararlaştırılır. Yürürlükteki asgari tarife gözetilmelidir. Vergi, gider, dava ve takip ücretlerinin kapsamı yazılı sözleşmede ayrılmalıdır. İnternetteki tek bir tutarın bütün apartman ve siteler için geçerli olduğu kabul edilmemelidir.
98. Profesyonel Site Yönetim Şirketleri Neden Avukatla Çalışmayı Değerlendirir?
Yönetim şirketleri aynı anda çok sayıda sözleşme, tahsilat, personel ve kurul işlemi yürütebilir. Hukuki değerlendirme, şirketin kendi yükümlülükleriyle site adına yaptığı işlemlerin ayrılmasına yardımcı olur. Standart sözleşmelerin her siteye aynen uygulanması risk doğurabilir. Ancak her şirket için sırf bu faaliyet nedeniyle genel bir avukat bulundurma zorunluluğu bulunduğu söylenemez.
99. Apartman ve Site Yönetimi Hukukunda Avukatın Rolü Nedir?
Avukatın rolü, hukuki yolu belirlemek, yetki ve süreleri değerlendirmek, belgeleri incelemek ve üstlenilen işi takip etmektir. Uzlaşma seçeneği ile çekişmeli yolun sonuçları somut dosyaya göre açıklanmalıdır. Yönetim planı, kurul kararı ve muhasebe kaydı arasındaki ilişkinin doğru kurulması önemlidir. Sonuç hakkında kesin vaat verilmesi bu rolün parçası değildir.
100. Apartman Yönetimi Avukatı ile Çalışmanın Avantajları Nelerdir?
Düzenli hukuki yardım; işlemlerin belgelendirilmesine, doğru taraf ve başvuru yolunun belirlenmesine, sürelerin izlenmesine ve sözleşmelerin açık kurulmasına katkı sağlayabilir. Bu katkı, hizmet kapsamı ve yönetimin sunduğu bilgilerin doğruluğuyla bağlantılıdır. Her durumda dava açılması veya her uyuşmazlığın kazanılması anlamına gelmez. Uzlaşma ve önleyici düzenleme de hukuki çalışmanın parçasıdır.
Uyuşmazlık Öncesinde Hangi Belgeler Hazırlanmalı?
Apartman veya site yönetimi uyuşmazlığı değerlendirilirken şu belgeler yararlı olabilir:
Tapu ve bağımsız bölüm bilgileri, gerekiyorsa onaylı proje.
Güncel yönetim planı ve değişiklikleri.
Yönetici seçimi ve temsil yetkisine ilişkin kararlar.
Toplantı çağrıları, katılım listeleri ve karar tutanakları.
İşletme projesi, gelir ve gider kayıtları.
Borç dönemlerini gösteren hesap dökümü ve ödeme belgeleri.
İhtarlar, tebligatlar ve ilgili yazışmalar.
Uyuşmazlığa ilişkin sözleşme, fatura ve teknik belgeler.
Bütün belgeler her uyuşmazlıkta gerekli değildir. Yalnız ilgili ve hukuka uygun biçimde elde edilmiş kayıtlar kullanılmalı; üçüncü kişilerin kişisel verileri gereksiz yere paylaşılmamalıdır.
Arabuluculuk ile Avukatlık Arasındaki Fark
Arabulucu, taraflardan birinin temsilcisi değildir; tarafların kendi çözümlerini geliştirmelerine yardımcı olan tarafsız üçüncü kişidir. Avukat ise üstlendiği işte müvekkilinin hak ve menfaatlerini hukuka uygun biçimde korur. Aynı kişinin her iki mesleki sıfata sahip olması bu rolleri birleştirmez. Arabulucu, bu sıfatla görev yaptığı uyuşmazlıkta daha sonra taraflardan birinin avukatlığını üstlenemez.
Arabuluculukta aidatın ödenmesi, hesapların incelenmesi, ortak alan kullanım düzeni veya belge devri gibi konularda anlaşma sağlanabilir. Bununla birlikte emredici hükümler, temsil yetkisi, gerekli malik iradesi ve üçüncü kişilerin hakları korunmalıdır. Kat mülkiyeti kapsamındaki anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhine ilişkin özel düzenleme de dikkate alınmalıdır.
Başlıca Hukuki Dayanaklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: ortak yerler, giderlere katılım, yönetim planı, kurul kararları, yönetici ve denetçi, toplu yapı hükümleri.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: dönemsel alacaklar, zamanaşımı, vekâlet ve sözleşmesel sorumluluk.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: alacak takibi, itiraz ve haciz yolları.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: dava şartı arabuluculuk ve anlaşma belgeleri.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: yargılama, deliller ve geçici hukuki koruma.
6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu: yönetim kayıtları, kamera sistemleri ve veri paylaşımı.
Yüzyüze, Online ve telekonferans yöntemi ile de hizmet verdiğimiz Adana'da bulunan avukatlık ve arabuluculuk ofisimizde apartman, site, gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, miras hukuku, gayrimenkul alım satımı, mülkiyet sorunları, kira hukuku, tapu, arsa, imar, arazi, konut, işyeri, arsa sahibi müteahhit, tapu iptali tescil, kentsel dönüşüm, tazminat vs. uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreçlerini yürüten ve davalara bakan arabulucu ve avukat olarak detaylı bilgi almak isterseniz bizlere ulaşmanız halinde size daha somut bir şekilde yardımcı olabiliriz.
Bilgilendirme: Bu rehber genel hukuki bilgi sunar. Somut uyuşmazlıkta taşınmazın hukuki statüsü, yönetim planı, kararlar, sözleşmeler ve başvuru tarihleri birlikte değerlendirilmelidir. Süreye tabi bir işlem söz konusuysa yalnız bu metne dayanılarak beklenmemelidir.